Resumen de La gestión jurídica de la información territorial
En este campo del Derecho, los bienes inmuebles se han configurado tradicionalmente como el objeto material, tratado siempre de forma aislada, de una clase de derechos, individualizados como categoría por la especial eficacia estructural que el ordenamiento jurídico les atribuía, o al menos, pretendía atribuirles. Este género de derechos, llamados derechos reales, quedaba a su vez dividido, en dos principales especies, atendiendo sus respectivos objetos, según recayeran en unos de los dos tipos básicos ¿summa rerum divissio¿ de bienes, a saber, los bienes muebles y los bienes inmuebles.
Esta categoría conceptual ha sido puesta en cuestión por cualificados sectores doctrinales, en la medida en que la estructura diseñada para el derecho real no mantenía la homogeneidad y cohesión necesaria que permitiera su utilización como un único modelo estructural, aplicable a distintas clase de bienes de muy distinta naturaleza.
Es precisamente en el caso de los bienes inmuebles donde esta supuesta elasticidad del derecho real como modelo utilizable con cualquier clase de bien quiebra, precisamente por razón de las especiales características de los bienes sobre los que recae, en este caso los bienes inmuebles. Y uno de los factores que más contribuyen a la especificidad de este tipo de derechos es en este sentido el importante rol que la información desempeña en la dinámica y circulación de esta clase de bienes. Atendiendo al modelo clásico de derecho real, el bien sobre el que recae se configura como el objeto material de la relación jurídica (sujeto-contenido-objeto) sobre la que el derecho real se estructura. La consecuencia inmediata es que la información sobre el objeto se utiliza a través del derecho puesto que el derecho identifica al objeto. Y el objeto se convierte en objeto material.
El siguiente peldaño de esta construcción conceptual consiste en identificar el objeto material a través de las características físicas del bien que constituye el objeto de dicho derecho. De esta forma, el bien inmueble, en su condición de objeto material del derecho, pasa a quedar incardinado en el seno de lo que ha venido a conocerse como datos de hecho de los derechos reales sobre bienes inmuebles. Lo mismo ocurre con la información jurídica acerca del mismo, especialmente en lo relativo a su descripción.
Sin embargo, el concepto de bien inmueble, especialmente cuando se conecta con su condición de objeto de un derecho real, únicamente de naturaleza material. Su condición dual de objeto de un derecho real y de entidad del mundo material, da lugar a que su configuración dependa, al mismo tiempo, de sus datos jurídicos y de sus datos físicos. Y, por consiguiente, la información que circule sobre él, para que sea exacta y coherente, ha de conjugar las dos clases de datos. Y la gestión jurídica de dicha información ha de tener en cuenta ambas realidades: su realidad formal como objeto de un derecho y su realidad material derivada de su existencia física. Ambos datos, los físicos y los jurídicos, actúan inextricablemente unidos, dependientes entre sí, y su utilización aislada o por separado puede ser la causa del nacimiento de información descoordinada y por ende inexacta, que, en la medida en que la información sustituye a los propios bienes inmuebles en su circulación en los mercados, abrirá la posibilidad de existencia de inmuebles imaginarios o cuanto menos ilocalizables..
De ahí que sea de todo punto necesaria una revisión del concepto legal de bien inmueble, no sólo desde el punto de vista de su naturaleza, sino también desde la perspectiva de su configuración legal, ya que su descripción e identificación, tanto física como jurídica, son elementos esenciales e indispensables para la viabilidad de las transacciones inmobiliarias y de los mercados done éstas tienen lugar.
Hay que tener en cuenta, además, que la configuración del bien inmueble como objeto de un determinado derecho, daba lugar al tratamiento aislado del mismo, siempre referido al derecho en cuya estructura se hallaba integrado. Sin embargo los bienes inmuebles, en cuanto objetos materiales pertenecientes a la realidad física, forman parte de un entorno más amplio, el territorio, que la vez los identifica y los limita. Por esta causa la descripción de los bienes inmuebles, que genera la mayor parte de los datos que componen la información acerca del mismo, no puede eludir la existencia del territorio como entorno donde dichos bienes se hallan situados. Por esta causa, las relaciones de correlación existentes entre los bienes inmuebles, como partes integrantes de un continuum ¿el territorio¿ han de formar parte de la información territorial en la medida en que condicionan de forma significativa tanto la descripción de los inmuebles como su uso y valor.
La organización patrimonial del territorio establecida sobre la estructura del derecho de propiedad y los derechos menores que orbitan alrededor del mismo, derechos que a su vez se configuran como exclusivos y excluyentes, ¿el derecho a la propiedad privada constituye uno de los indiscutibles fundamentos constitucionales de la mayor parte de los ordenamientos jurídicos occidentales¿ para cuya plena operatividad se articula una especial protección conocida como eficacia erga omnes.
Esta especial eficacia que se atribuye a los derechos reales se hace descansar sobre dos aspectos esenciales. De un lado, la perfecta identificación institucional de la tipología de los derechos reales (la cuestión del numerus clausus) y del otro, la implementación de un sistema que regule el estatuto jurídico del tercero, es decir, del deber a respetar los derechos reales como aprovechamientos económicos, exclusivos y excluyentes, asignados a un título determinado (la cuestión de la buena fe). Ambos aspectos también influirán en la construcción de los sistemas de información territorial.
El deslinde conceptual de estos dos elementos va a ser asimismo presupuesto necesario para establecer los sistemas de información sobre los derechos reales, sobre los que se va a construir la figura de la publicidad inmobiliaria.
El primero de los dos aspectos, la definición de los derechos reales, se percibe como una cuestión que es preciso resolver para dotar de plena eficacia a la información territorial. Y se estructura a su vez bajo una doble línea maestra. En primer lugar, la perfecta identificación institucional de cada derecho, de tal forma que su nomen iuris lleva automáticamente aparejado un contenido determinado. Este sistema, denominado de numerus clausus, adolecía de una exclusiva rigidez que restringía la vocación del Derecho para adaptarse, de forma ágil, a las necesidades sociales y económicas de cada momento. Esto puso de manifiesto la necesidad de flexibilización, en mayor o menor medida, del sistema permitiendo, bajo determinadas condiciones, que la definición jurídica de algunos derechos quedase en manos de la propia iniciativa de los particulares. Y los sistemas de información territorial intentan cumplir este requerimiento sustituyendo el sistema del nomen iuris por el más flexible de la identificación del derecho a través de las facultades que éste atribuye a su titular, es decir, mediante un sistema de equivalencias de contenidos.
En segundo lugar, el otro aspecto de esta doble línea maestra hace referencia a la determinación material del derecho mediante la identificación física de su objeto, esto es, de la parte del territorio sobre la que recae. Para ello será preciso determinar una serie de datos en descripción de los bienes, que permitan su perfecta identificación física. Sin embargo, el cumplimiento de este requisito se revelará como una cuestión difícil de alcanzar para algunos sistemas de publicidad de derechos reales inmobiliarios.
La siguiente cuestión se refiere a la organización jurídica del conocimiento de los derechos reales por el resto de la comunidad, especialmente por los afectados por los mismos, y a la cuestión asociada de los efectos que pueda producir su falta de conocimiento.
Esta problemática se intenta resolver atendiendo al grado de diligencia desarrollado. En un primer momento se atiende fundamentalmente a la conducta de los afectados por un derecho real ¿los terceros¿ y al hecho de su conocimiento, como tal dependiente en cada caso de la correspondiente prueba de la diligencia desplegada. Sobre estas premisas se construye el concepto de buena fe. La buena fe se articula fundamentalmente sobre la exteriorización de la titularidad de un derecho a través de la posesión como ejercicio material del mismo que permite su conocimiento por terceros pero sin establecer mecanismos legales que permitan o faciliten su conocimiento.
Pero el desarrollo de la explotación económica del territorio, que se acelera de forma irreversible y exponencial a partir del siglo XIX, con el subsiguiente aumento de transacciones inmobiliarias, deja al descubierto las carencias del sistema de protección de la buena fe como situación de ignorancia jurídicamente excusable y acuña un nuevo interés jurídico: la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Por otra parte, la reinvención de figuras jurídicas como la hipoteca, que se van a configurar como fundamentos del nuevo sistema económico sobre el que se modela el desarrollo del territorio, y que no llevan aparejadas la posesión del objeto material del derecho ¿el inmueble¿ hacen necesario la implementación de sistemas que permitan el conocimiento por terceros de la existencia de los derechos reales. O, para ser más exactos, que conviertan en inexcusable su desconocimiento con el riesgo que supone convertir la información en realidad. La introducción y desarrollo de estos mecanismos de información, en realidad sistemas de información territorial, va a seguir un camino diferente en cada ordenamiento jurídico, pudiendo distinguirse dos grupos principales.
El primero está integrado por aquellos sistema en los que ya existía, con mayor o menor desarrollo, un inventario de los bienes inmuebles, de carácter oficial o público, establecidos por lo general con propósitos fiscales o recaudatorios. En estos sistemas los nuevos datos jurídicos se asocian con los ya existentes en dichos registros, bien mediante la incorporación directa de la información a los mismos, bien coordinando ambos tipos de información, la fiscal y los nuevos datos ¿de naturaleza jurídico-privada¿ relativos a la titularidad y cargas sobre dichos bienes.
El segundo grupo se compone de aquellos países en los que no existía este tipo de archivos o inventarios de la propiedad inmobiliaria y en los que se parte de cero, creando sistemas ¿en realidad, subsistemas¿ que, por su propia naturaleza, se limitan a administrar la información relativa a los aspectos jurídico-privados de la propiedad inmobiliaria.
La inclusión de los datos jurídicos relativos a los bienes inmuebles en uno u otro de estos sistemas tendrá una significativa importancia en la evolución posterior de la gestión de la información territorial que van a llevar a cabo.
En el caso de que existieran, con carácter previo o creados simultáneamente, registros de carácter fiscal, los datos jurídicos pasan a ser un atributo de cada bien inmueble, considerada como entidad física independiente y geográficamente, o al menos gráficamente, identificada. La razón de este modelo estructural radica en que, para obtener la información necesaria para cumplir la finalidad fiscal de este tipo de registros, son precisos los datos relativos a las características físicas de los bienes inmuebles, tales como su uso, su forma o su ubicación geográfica. Todo ello conduce a la necesidad de manejar un sistema de cartografía básica o de referencia, más o menos perfeccionada, que permita representar cada inmueble dentro del territorio. De esta forma, los datos jurídicos pueden asociarse a la parte de territorio a la que se refieren y la información física y jurídica de los bienes inmuebles se genera y actualiza de forma coherente.
La situación no es la misma cuando la información jurídica, básicamente cargas y titularidad, se organiza utilizando un sistema que no está conectado con la información física y geográfica relativa a los bienes inmuebles. Esta situación se produce cuando al momento de crearse este tipo de registros, no funciona un sistema catastral que permite asociar los datos jurídicos a los bienes inmuebles ya identificados por sus características físicas sobre una cartografía de referencia.
La carencia de información geográfica condiciona la estructura de estos sistemas en los que la entidad principal no es el inmueble sino los derechos sobre los mismos. Son registros de derechos cuya finalidad es organizar las relaciones entre dichos derechos ordenándolas normalmente sobre criterios basados en la prioridad cronológica. Esta estructura no precisa de cartografía como elemento esencial ya que el bien inmueble pasa a ser considerado como una parte integrante del derecho -su objeto material- es decir como un atributo y no como la entidad principal del sistema, que pasa a ser el derecho, a la inversa de lo que ocurre en los registros fiscales o Catastros.
El desarrollo de los sistemas de información territorial en nuestro país sigue el segundo modelo. En primer lugar nace, en 1861, un sistema de registro de derechos y más de cuarenta años después, en 1906, empiezan, de forma sostenida, los trabajos para el establecimiento de un sistema catastral. Son dos sistemas de información territorial apoyados en bases de datos de estructura radicalmente diferente y cuya utilización coherente y eficaz ¿a lo que la literatura jurídica se refiere como coordinación de ambos sistemas¿ exige una profunda revisión de los procedimientos y sistemas de tratamiento y gestión jurídica de la información territorial.
