División horizontal y obra nueva: formalización notarial e inscripción registral
- Autores: Juan Carlos Martínez Ortega
- Directores de la Tesis: Carlos Lasarte Álvarez (dir. tes.), Fátima Yáñez Vivero (dir. tes.)
- Lectura: En la UNED. Universidad Nacional de Educación a Distancia ( España ) en 2014
- Idioma: español
- Tribunal Calificador de la Tesis: José Manuel García Collantes (presid.), María Fernanda Moretón Sanz (secret.), Ignacio Gallego Domínguez (voc.)
- Materias:
- Enlaces
- Tesis en acceso abierto en: e-spacio (pdf)
- Resumen
Es innegable la influencia que el sector inmobiliario ejerce en la economía, no sólo por el gran coste financiero de las edificaciones sino porque las viviendas cubren necesidades humanas.
En España existen dos funcionarios y profesionales del Derecho, el Notario y el Registrador de la Propiedad, que juegan un papel relevante en todos los documentos que autoricen e inscriban, siendo su misión velar por el control de legalidad.
La definición de la declaración de obra nueva es la manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro. Además, la obra nueva es la manifestación pública del instituto de la accesión.
El legislador desea que todas las construcciones estén amparadas por las oportunas licencias administrativas, que tengan el soporte técnico adecuado, que se declaren en escritura y que se inscriba en el Registro.
A todo propietario le asisten unos derechos regulados, ya que el derecho de propiedad sobre los inmuebles no es ilimitado, sino que depende del destino y uso que le atribuyen los planes urbanísticos y las ordenanzas municipales.
Pero, junto con los derechos, al propietario se le imponen unas obligaciones como la de cuidar y mantener las fincas en buen estado de conservación y seguridad.
Existen innumerables requisitos subjetivos y sustantivos que debe contener la escritura pública. El Registrador deberá verificar que, el Notario ha cumplido su misión testimoniando todos los documentos exigidos, entre los que destaca la licencia municipal de edificación que se concede con base al proyecto de ejecución.
Otro documento imprescindible es el certificado del técnico competente, dotado ahora de plenas facultades y responsabilidades.
Si se declarase la obra en construcción, habrá que consignar la descripción completa del edificio, que deberá ser ratificada por el arquitecto, aportando la licencia. Naturalmente, una vez terminada la construcción hay que hacer un acta de finalización de obra, a la que se anexionará el certificado final de obra, el seguro decenal, la licencia de primera ocupación y el Libro del Edificio.
Pero si la construcción estuviese terminada, se autorizará una sola escritura, en la que exigirán los documentos citados para unirlos a la matriz, sin necesidad de realizar la citada acta.
No obstante, la normativa urbanística ha posibilitado una salida a las edificaciones antiguas para que accedan al Registro, si se prueba y acredita con certificación catastral o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial que las mismas están terminadas con una fecha determinada, y con suficiente antigüedad para que conste la prescripción.
En los últimos años ha ganado importancia la acreditación del Libro del Edificio, cuyo fin es poner a disposición de los propietarios toda la información y documentación relativa al edificio.
Igualmente, impone la Ley del Suelo la necesidad de justificar, con el acta de fin de obra o en las escrituras de obras nuevas terminadas la licencia de primera ocupación.
Otro de los principales requisitos inherentes a estas escrituras es la necesidad de acreditación del seguro decenal para las edificaciones destinadas a viviendas.
Tras la escritura de obra nueva de los edificios se suele constituir el régimen de Propiedad Horizontal. Ambas operaciones registrales están entrelazadas, aunque sean independientes, por lo que pueden instrumentalizarse de forma conjunta o separadamente.
En la Propiedad Horizontal reviste una vital importancia el título constitutivo, donde se declara el edificio con todos sus elementos -comunes y privativos- y se divide en tantos departamentos independientes como permita la licencia.
Ciertamente, el sistema legal español puede cuenta con dos funcionarios de reconocido prestigio -Notarios y Registradores- que con su labor profesional consiguen que todas las operaciones hipotecarias en que intervienen se ajusten a la legalidad.
