La función del registrador de la propiedad en la protección especial del dominio público en el actual registro de la propiedad global

• Autores: Encarnacion Sandoval Caro
• Directores de la Tesis: María Belén Sáinz-Cantero Caparrós (dir. tes.), Esther Salmerón Manzano (codir. tes.)
• Lectura: En la Universidad de Almería ( España ) en 2023
• Idioma: español
• Número de páginas: 442
• Títulos paralelos:
  • The role of the property registrar in the special protection of the public domain in the current global property registry
• Tribunal Calificador de la Tesis: Ignacio Díaz de Lezcano Sevillano (presid.), María Angustias Martos Calabrús (secret.), Luis Javier Gutiérrez Jerez (voc.), Francisco Javier Gómez Gálligo (voc.), Ignacio Gallego Domínguez (voc.)
• Programa de doctorado: Programa de Doctorado en Ciencias Económicas, Empresariales y Jurídicas por la Universidad de Almería; la Universidad de Jaén y la Universidad Politécnica de Cartagena
• Materias:
  • Ciencias jurídicas y derecho
    • Derecho y legislación nacionales
      • Derecho civil
      • Derecho privado
• Enlaces
  • Tesis en acceso abierto en: riUAL
• Resumen
  • español

    Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, existe un nuevo sentido de la finca registral, de carácter gráfico, que complementa y no sustituye a la tradicional descripción literaria de las fincas registrales. De esta forma, se ha superado la tradicional limitación del Registro de la Propiedad, que no extendía sus efectos a los datos de hecho o datos descriptivos de la finca. De acuerdo con la nueva regulación, se extienden los principios registrales a los datos descriptivos de la finca cuando se produzca la inscripción de su base gráfica, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria, que permite ampliar los efectos jurídicos que produce el Registro de la Propiedad.

    De la combinación de los principios de inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad y los procedimientos administrativos que ostenta la administración para la gestión, conservación y defensa de sus bienes, resulta un régimen altamente protector de los bienes públicos. Este régimen, necesario como es dada la gran importancia de la defensa de los intereses públicos, debe ser aplicado con estricto cumplimiento de las garantías existentes para los particulares. Los ciudadanos se encuentran, sin duda, en una posición de desequilibrio en la defensa de sus intereses frente a los intereses de la administración, por lo que en la aplicación del régimen jurídico administrativo básico, también han de conservarse las garantías legales para que no se vean vulnerados los derechos de particulares.

    El complejo sistema de comunicaciones entre Registro y Catastro, implantado tras la reforma de bases gráficas, exigía desde su inicio una normativa técnica de desarrollo que especificara los cauces y supuestos en los que dichas comunicaciones habían de producirse, y los requisitos técnicos que habían de cumplir las citadas comunicaciones.

    De la Ley 13/2015 y las Resoluciones Conjuntas de intercambio de información de 2015 y 2020, en relación con el dominio público, se deriva la falta de insistencia en la inscripción registral (y en concreto de la base gráfica) del demanio.

    La reforma, al insistir en la protección del dominio público “esté o no inscrito”, no hace sino desalentar la inscripción registral. Ello conlleva, a la postre, menor seguridad jurídica y un debilitamiento en la protección del dominio público y en los efectos que éste produce sobre las fincas de los particulares próximos al mismo.

    También se echa en falta un desarrollo reglamentario de los arts modificados por la Ley Hipotecaria. En este sentido, existen múltiples preceptos del Reglamento Hipotecario que se entienden derogados por la reforma de la Ley 13/2015, siendo necesaria la modificación del reglamento en este punto para aclarar conceptos y desarrollar los nuevos procedimientos de la Ley Hipotecaria.

    En la actualidad, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introduce como operadores de jurisdicción voluntaria a los Letrados de la Administración de Justicia, a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad y Mercantiles. En concreto, dentro de los expedientes de jurisdicción voluntaria atribuidos al Registrador de la Propiedad, destacan los expedientes de rectificación de descripción de fincas registrales, el expediente de deslinde de fincas inscritas en el registro, el expediente de doble inmatriculación y el expediente de liberación de cargas y gravámenes. Sin embargo, es objeto de crítica el estrecho ámbito de facultades atribuidas al registrador de la propiedad en este punto frente a otros operadores jurídicos. Por último, ha de destacarse también, la figura del registrador de la propiedad como conciliador, que le permite evitar litigios relativos a controversias inmobiliarias, urbanísticas o mercantiles, o que versen sobre actos o hechos inscribibles.

    Estas nuevas competencias en materia de jurisdicción voluntaria al registrador de la propiedad constituyen también un mecanismo de ayuda para solventar los conflictos que pueden generar las inscripciones de bases gráficas. La institución registral ha evolucionado de forma paralela a nuestra sociedad. El objetivo actual del Registro de la Propiedad se centra en proporcionar, a través de la información registral, los datos más exactos y útiles posibles para tener conocimiento del régimen jurídico, gravámenes y posibles afecciones de una finca registral.

    En este sentido, se puede encuadrar la redacción del art 9 de la Ley Hipotecaria, al permitir que se haga constar la “situación urbanística, medioambiental o administrativa” de la finca registral. Comprende, desde luego, esta circunstancia a las fincas de dominio público o la posible afección de fincas de dominio público sobre fincas privadas, pero también otras situaciones o características que pueden afectar a una finca registral, como lo es la realización de actividades contaminantes, la circunstancia de situarse en zona de especial protección o tratarse de un bien de interés histórico o cultural, entre otras.

    En resumen, la tendencia predominante (que ya está en marcha, pero ha de ser objeto de un mayor desarrollo en múltiples materias) implica crear, desde distintos ámbitos de actuación (bases gráficas, dominio público, situaciones especiales) un folio registral completo que permita dar toda la información necesaria, para que el titular registral conozca las limitaciones y afecciones a que está sujeta su finca.

  • English

    After the entry into force of Law 13/2015, on the Reform of the Mortgage Law and the Consolidated Text of the Real Estate Cadastre Law, there is a new sense of the registered property, of a graphic nature, which complements and does not replace the classic literary description of the registered properties. In this way, the traditional limitation of the Property Registry, which did not extend its effects to the factual data or descriptive data of the property, has been overcome. In accordance with the new regulation, the registration principles are extended to the descriptive data of the property when the registration of its graphic base occurs, in the terms established by the mortgage legislation, which allows to expand the legal effects produced by the Registration of the property. In the field of administrative legislation, the combination of the principles of inalienability, indefeasibility and imprescriptibility, together with the administrative procedures that the administration holds for the management, conservation and defense of its assets, results in a highly protective regime of public assets. . This regime, necessary as it is given the great importance of defending public interests, must be applied with strict compliance with the existing guarantees for individuals. Citizens are, without a doubt, in a position of imbalance in the defense of their interests against the interests of the administration, so that in the application of the referred legal-administrative regime, legal guarantees must also be preserved so that the rights of individuals are violated. In addition, the complex system of communications between the Registry and the Cadastre, implemented after the reform of graphic databases, already required from the beginning a technical development regulation that specified the channels and assumptions in which said communications had to take place, and the technical requirements that they had fulfilled the aforementioned communications. From Law 13/2015 and the Joint Resolutions on the exchange of information of 2015 and 2020, in relation to the public domain, the lack of insistence on the need for registration (and specifically the graphic base) of the lawsuit is derived. The reform, by insisting on the protection of the public domain "registered or not", only discourages registration. This entails, in the end, a degraded legal security and a weakening in the protection of the public domain and in the effects that it produces on the properties of individuals close to it. In this sense, it also highlights the lack of regulatory development of the articles modified by the Mortgage Law in the aforementioned reform. There are multiple precepts of the Mortgage Regulations that are understood to be repealed by the reform of Law 13/2015, making it necessary to modify the Regulations on this point, to clarify concepts and develop the new procedures of the Mortgage Law. Currently, the Voluntary Jurisdiction Law introduces as voluntary jurisdiction operators the Justice Administration Lawyers, Notaries and Property and Commercial Registrars. However, the narrow scope of powers attributed to the property registrar on this point is criticized, compared to other legal operators of a similar profile. Finally, the figure of the property registrar as conciliator should also be highlighted, which allows him to avoid disputes relating to real estate, urban planning or commercial disputes, or that deal with registrable acts or facts, which only confirms the capacity of this legal operator for carrying out other types of voluntary jurisdiction procedures. These new powers in matters of voluntary jurisdiction attributed to the property registrar, also constitute a help mechanism to resolve the conflicts that the inscriptions of graphic bases can generate. Regarding the scope of the Property Registry, it is worth saying that the registry institution has evolved in parallel to our society. The current objective of the Property Registry is focused on providing, through registry information, the most accurate and useful data possible to be aware of the legal regime, encumbrances and possible effects of a registered property. In this sense, the wording of article 9 of the Mortgage Law can be framed, by allowing the “urban, environmental or administrative situation” of the registered property to be recorded. This circumstance includes, of course, public domain properties or the possible impact of public domain properties on private properties, but also other situations or characteristics that may affect a registered property, such as the performance of polluting activities, the circumstance of being located in a special protection area or being an asset of historical or cultural interest, among others. In short, the prevailing trend (which has already begun through certain legal regulations, but must be further developed in multiple areas) involves creating, from different fields of action (graphic bases, public domain, special situations) a complete registration folio that allows all the necessary and relevant information to be given, so that the registered owner and other persons with a legitimate interest can know the limitations and conditions to which a farm is subject.