Participación para la activación de vivienda vacía en Andalucía: Desarrollo de instrumentos de regulación y planificación urbano-habitacional para la co-gestión del parque inmobiliario infrautilizado en ámbito local
- Autores: Juan Francisco Fernández Rodríguez
- Directores de la Tesis: Esteban de Manuel Jerez (dir. tes.)
- Lectura: En la Universidad de Sevilla ( España ) en 2020
- Idioma: español
- Número de páginas: 453
- Tribunal Calificador de la Tesis: Roberto Goycoolea Prado (presid.), Rubén Ibán Díaz Parra (secret.), Plácido Lizancos (voc.), Maria Carla Rodriguez (voc.), Ana Sugranyes Bickel (voc.)
- Programa de doctorado: Programa de Doctorado en Arquitectura por la Universidad de Sevilla
- Materias:
- Enlaces
- Tesis en acceso abierto en: Idus
- Resumen
- español
El estallido de la burbuja inmobiliaria española en 2008, y la crisis económica y financiera vivida a partir de ese momento, pone de manifiesto la fragilidad del modelo inmobiliario predominante en todo el país. Bajo un marco político de fomento del acceso a la vivienda libre, en propiedad y sometida a dinámicas de mercado que originan subidas exponenciales de precio, y un contexto de crisis y drástica reducción de los ingresos, la población no cuenta con capacidad económica para hacer frente al pago de sus hipotecas o conseguir financiación para acceder a la vivienda. Así, mientras crecen en todo el país las situaciones de morosidad e impago, que tienen como consecuencia la proliferación de desalojos, desahucios y el consecuente aumento de situaciones de vulnerabilidad y exclusión residencial, el parque edificado, en gran parte durante los años de boom inmobiliario previos, permanece vacante. Ante esta situación de emergencia habitacional, son diferentes las normas que en contexto nacional buscan fórmulas que fomenten la puesta en uso de la vivienda vacía como recurso con el que atender las demandas insatisfechas de la ciudadanía. Para ello, en Andalucía se apuesta, primero desde la Ley del Derecho a la Vivienda (2010) y después a través del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo (2016-2020), por que sean los municipios los que, elaborando Planes Municipales de Vivienda y Suelo (PMVS), exploren soluciones innovadoras que contribuyan a acercar estos dos extremos, desde el conocimiento de la situación específica de cada localidad y la implicación de los actores sociales involucrados. En este contexto, el objetivo planteado por la presente investigación es el de analizar la puesta en marcha de nuevos instrumentos de gestión y planificación habitacional en Andalucía que faciliten, desde la participación, el desarrollo de un nuevo marco para las políticas públicas municipales con el que dar respuesta a las demandas ciudadanas mediante la activación de los recursos disponibles en cada localidad. Para ello, y tomando como referente para el desarrollo de la investigación los preceptos de la Producción y Gestión Social del Hábitat, en cuanto a que otorga a la ciudadanía un papel protagonista en la construcción de lo urbano, la metodología a utilizar para el desarrollo del estudio se vincula a la Investigación-Acción-Participativa (IAP). De esta forma, y a través del estudio de casos, se profundiza en el conocimiento del fenómeno de la vivienda vacía en ámbito local, para cuantificarla, geolocalizarla y caracterizarla. A partir de este análisis, se pone en marcha el desarrollo de un proceso participativo ligado a la elaboración de un Plan Municipal de Vivienda y Suelo dirigido a poner en uso esa vivienda vacía como recurso potencial con el que afrontar las demandas señaladas. Sirven para ello como casos de estudio los municipios andaluces de Bormujos y Bollullos de la Mitación, pertenecientes al área metropolitana de Sevilla, y en concreto a la región del Aljarafe, representativa de los procesos urbanísticos e inmobiliarios sufridos durante los años de boom inmobiliario. En ellos se evidencian las huellas del estallido de la burbuja inmobiliaria, con la aparición de sectores suburbanos inconclusos, promociones fallidas, vivienda vacía, inacabada o esqueletos estructurales. Para el desarrollo de este proceso se establecen espacios y mecanismos de participación concretos, que faciliten la presencia de agentes sociales de diferente naturaleza. Así, técnicos, políticos y ciudadanos de ambas localidades trabajan bajo técnicas y dinámicas participativas, ligadas al desarrollo de talleres, para elaborar un diagnóstico de la situación de la vivienda (demanda insatisfecha y parque vacante) desde el que consensuar necesidades detectadas, recursos disponibles y retos a los que hacer frente. A partir de este primer análisis, el proceso profundiza en el diseño de estrategias y líneas de acción concretas para afrontar las problemáticas detectadas. De esta forma, y como resultados de la investigación, se dibuja el mapa de la vivienda vacía de ambas localidades, aportando información que la caracteriza y apunta inicialmente a las causas de su desocupación. A su vez, se completa este estudio con las aportaciones del proceso participativo a la diagnosis de situaciones problemáticas detectadas en el parque de vivienda (la propia vivienda vacía, promociones fallidas, suelos vacantes) y la definición de situaciones de necesidad o demanda de vivienda asequible (entre otras, la demanda para la emancipación de los jóvenes, la atención a personas en situación vulnerable, de desalojo o desahucio). Por otro lado, y en base a este diagnóstico, se definen las principales estrategias y líneas de acción de ambos planes para afrontar estas problemáticas, priorizando actuaciones de puesta en uso de la vivienda vacía detectada y promociones fallidas, y se diseñan programas específicos para llevarlas a cabo, como la puesta en marcha de una bolsa de alquiler asequible a partir del stock vacante existente. Por último, y como resultados instrumentales de ambos planes, se definen los mecanismos que deberán encargarse de la puesta en marcha, gestión y ejecución de ambos planes, así como del desarrollo de las políticas de vivienda a poner en marcha en los dos municipios a largo plazo. Se trata de la Oficina Municipal de la Vivienda, integrada por políticos y técnicos municipales, y la Comisión de Seguimiento, encargada de velar por el cumplimiento del plan y mantener el cauce de la participación en el desarrollo del mismo y de las futuras políticas municipales de vivienda. A partir de los resultados alcanzados, las conclusiones de la investigación responden a cuatros aspectos clave: los aportes realizados en cuanto al estudio en profundidad del fenómeno de la vivienda vacía en ámbito local, así como las conclusiones arrojadas a nivel metodológico para el desarrollo de dicho estudio; las claves aportadas por el proceso participativo llevado a cabo, vinculadas a su desarrollo metodológico y a los resultados alcanzados a través de este, lo que se relaciona con la capacidad de estas dinámicas para construir en colectivo conciencia crítica, sentido de apropiación y compromiso de los agentes participantes con el reto a afrontar y las acciones a poner en marcha; las conclusiones arrojadas por las diferentes estrategias y líneas de acción diseñadas por ambos planes, como vías de puesta en uso del parque vacante detectado para dar respuesta a las demandas ciudadanas de acceso asequible a la vivienda. Se destaca en este punto, no solo el diseño de acciones y programas concretos, sino la creación de dos mecanismos, la Oficina Municipal de la Vivienda y la Comisión de Seguimiento, como instrumentos desde los que gestionar el desarrollo del plan y consensuar alternativas si las propuestas inicialmente señaladas no alcanzan los resultados esperados; por último, apuntaremos a las conclusiones alcanzadas en relación a la capacidad de estos procesos participativos para generar, a través del desarrollo de instrumentos como el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, una nueva vía de elaboración de políticas públicas locales, en este caso de vivienda, desde la concertación y el consenso, bajo principios no especulativos, democráticos y de equidad social, primando el protagonismo de la ciudadanía frente a los intereses de mercado.
- English
The bursting of the Spanish real estate bubble in 2008 and the consequent economic and financial crisis highlights the fragility of the predominant real estate model in the country. Under a political framework promoting access to free private housing subject to market dynamics (leading to exponential price rises), and in a context of crisis and drastic reduction in income, the population does not have the economic capacity to pay their mortgages or to obtain financial resources to access housing. Thus, while late and non-payment situations multiply throughout the country, leading to a rise in the number of evictions and the consequent increase in situations of vulnerability and residential exclusion, the housing stock, mainly built during the previous boom years, remains vacant. Facing this housing emergency, there are different national regulations seeking ways to promote the use of empty housing as a resource to meet the unsatisfied demands of citizens. The first attempt to solve this problem in Andalusia has been articulated from the Act on the Right to Housing (2010) and then through the Andalusian Housing and Land Plan (2016-2020). The latter establishes that municipalities, through Municipal Housing and Land Plans (PMVS in Spanish), should explore innovative solutions that contribute to bringing these two extremes closer together, from their knowledge of each specific local situation and the involvement of social actors. In this context, the objective of this research is to analyze the implementation of new instruments for housing management and planning in Andalusia, which, by means of participation, facilitate the development of a new framework for municipal public policies responding to citizen demands by activating the resources available in each locality. To this aim, and taking as a research reference the precepts of Social Production and Management of Habitat, which grants citizens a leading role in the construction of the urban realm, the methodology adopted for this study is directly linked to Participatory Action Research (PAR). In this way, and through different case studies, the knowledge of the situation of empty housing is thoroughly analyzed in a local context in order to quantify, geolocate and characterize it. From this analysis, the development of a participatory process linked to the elaboration of a Municipal Housing and Land Plan would be launched to make use of local empty housing as a potential resource to help facing the aforementioned demands. The Andalusian municipalities of Bormujos and Bollullos de la Mitación, belonging to the metropolitan area of Seville, and specifically to the Aljarafe region, representative of the urban processes during the years of real estate boom, have been selected as case studies. The traces of the bursting of the housing bubble are evident in these local entities, presenting unfinished suburban sectors, failed estates and empty, unfinished housing or structures. Specific spaces and mechanisms of participation have been established to develop this process, facilitating the presence of diverse social agents. Hence, technicians, politicians and citizens of both towns have worked through participatory techniques and dynamics. The outcome of these workshops has contributed to diagnosing the housing situation (unmet demands and vacant stock) and, in consequence, to detecting needs, available resources and challenges to face. From this first analysis, the process has delved into the design of strategies and specific lines of action to face the problems detected. In this way, and as a result of the investigation, the maps of empty housing of both municipalities have been drawn, providing information that characterizes it and initially pointing to the causes of its vacancy. In turn, the outcomes of participatory processes have contributed to enrich this study in terms of the diagnosis of problematic situations regarding housing stock (empty housing, failed developments, vacant land) and the definition of situations of need or demand for affordable housing (emancipation of young people, people in vulnerable situations, and evictions, among others). Furthermore, and based on this diagnosis, the main strategies and lines of action of both plans have been defined in order to address these problems, prioritizing actions for putting empty housing and failed developments into use, and designing specific programs to carry them out, such as setting up an affordable rental system from existing vacant stock. Finally, and as instrumental results of both plans, the mechanisms that should boost the implementation, management and execution of these plans have been defined, as well as the development of housing policies to be implemented in both municipalities in the long term. These are the Municipal Housing Office, composed of municipal politicians and technicians, and the Monitoring Commission, responsible for ensuring compliance with the plan and participation throughout its development and future municipal housing policies. From the results achieved, the research conclusions respond to four key aspects: the contributions made regarding the in-depth study of empty housing at the local level, as well as the conclusions drawn at the methodological level for the development of the study; the keys obtained from the participatory process carried out, linked to its methodological development and the results achieved through it, related to the capacity of these dynamics to collectively build critical awareness, sense of ownership and commitment of the agents with the challenge to face and the actions to implement; the conclusions from the different strategies and lines of action designed by both plans, as ways of putting vacant housing into use to respond to citizen demands for affordable access to housing. At this point, not only the design of specific actions and programs stands out, but the creation of two organisms, the Municipal Housing Office and the Monitoring Commission, from which to manage the development of the plan and agree on alternatives if the initial proposals do not achieve the expected results. Finally, the conclusions reached will be addressed, in relation to the capacity of these participatory processes to generate, through the development of instruments such as the Municipal Housing and Land Plan, a new way of making consensual, public housing policies at a local scale, under non-speculative, democratic and social equity principles, giving priority to the role of citizens over market interests.
- español
