Resumen de La inversión inmobiliaria institucional versus los sistemas de previsión social. Repercusiones sobre la arquitectura y la ciudad
Francisco Javier Fernánádez Clavé
La reducción de la natalidad, el alargamiento de la esperanza de vida y la tardía incorporación al mundo laboral, unidos al aumento del gasto sanitario, hacen necesario incrementar el ahorro destinado a la previsión social y optimizar su gestión.
El cambio paulatino del sistema público de pensiones, basado en el Criterio de Reparto piramidal, a sistemas públicos o privados, basados en el Criterio de Ahorro a largo plazo, aumentará aún más el volumen de recursos, que habrán de invertirse de forma eficiente. Los Sistemas de Ahorro hacen posible invertir las aportaciones de los partícipes a largo plazo y obtener rentabilidad, creando una importante actividad económica, frente a los Sistemas de Reparto que consumen inmediatamente todas las aportaciones en pagar las prestaciones de los pasivos y no generan ahorro ni inversión.
Los inversores institucionales son entidades que agrupan colectivos orientados a alcanzar objetivos de previsión social, dotándolos de la estructura adecuada y proporcionándoles los servicios necesarios para gestionar sus inversiones. Entre otros cabe citar: compañías de seguros, fondos y planes de pensiones y mutualidades.
Estos inversores suelen tener un perfil Core o Core Plus enfocado hacia inversiones con riesgo reducido y rentabilidad baja o moderada a largo plazo, evitando actuaciones especulativas. Sus valores éticos están en línea con los criterios de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y de sostenibilidad medioambiental. Este perfil se adecúa perfectamente a los requerimientos de la inversión en rehabilitación del patrimonio y regeneración urbana.
Su distribución de inversiones entre el ámbito financiero y el inmobiliario ha ido variando a lo largo de la historia, dependiendo de las circunstancias económicas de cada etapa, si bien ha tenido dos características definitorias: la parte destinada al sector financiero ha sido siempre mayoritaria, pero la porción invertida en el inmobiliario ha seguido una senda creciente, debido a su baja correlación con otras clases de activos, [Craft, T.,2005] .
La necesidad de mantener el patrimonio arquitectónico en condiciones adecuadas ha puesto de manifiesto la gran cantidad de recursos precisos. Sólo con el concurso de las Administraciones Públicas, resultaría imposible llegar a cubrir una mínima parte de esta labor de recuperación. Es imprescindible concitar la intervención de la iniciativa privada, haciendo atractivas estas actuaciones. En toda esta cuestión el papel de los inversores institucionales y del inmenso volumen de fondos que gestionarán será muy relevante.
Aprovechar de manera eficaz la disponibilidad de estos capitales crecientes para orientarlos hacia la revitalización del patrimonio y la regeneración urbana tendrá que pasar por una reconsideración de los criterios de protección del patrimonio y su forma de aplicación (Protección Sostenible). Ello deberá permitir una mayor flexibilidad, tanto en las actuaciones como en los cambios de uso necesarios, con nuevos criterios que preserven los valores urbanos y arquitectónicos esenciales, al objeto de reinventar estos edificios y dotarlos de la necesaria utilidad social y rentabilidad económica, para que los inversores institucionales, decidan desarrollarlos.
Todo ello contribuirá a recuperar y reutilizar el patrimonio urbano obsoleto, creando una intensa actividad y nuevos puestos de trabajo, en particular para los profesionales inmobiliarios y para los arquitectos.
La puesta en marcha de actuaciones de colaboración público-privada (Public-Private Partnership PPP), para encauzar estas inversiones institucionales hacia proyectos de rehabilitación del patrimonio cultural y de regeneración urbana, será un eficaz instrumento para potenciar estas actuaciones.
