Resumen de Análisis y valoración de la derogación de las cláusulas suelo y techo en los préstamos hipotecarios: consecuencias para las entidades bancarias
María de los Ángeles del Pino Álvarez
Esta tesis doctoral se enmarca dentro del campo de las Matemáticas Financieras, en concreto, en los factores de riesgo que determinan el precio de las hipotecas. Se pretende así realizar un desglose de los componentes que forman parte del precio de las hipotecas y los riesgos financieros que se cubren mediante su aplicación. En este sentido, nos vamos a centrar en el mercado hipotecario español y en dos eventos principales que han tenido lugar durante la crisis financiera: el aumento de la morosidad, a finales de 2008, y, especialmente, la retirada de las cláusulas suelo a partir de mayo de 2013. Se pretende así ir más allá de la vinculación que existe entre el precio y el perfil de riesgo del prestatario (Magri y Pico, 2011 y Edelberg, 2003 y 2006) para analizar el resto de factores que influyen en el precio de una hipoteca, entendido como el tipo de interés aplicado, desde una perspectiva de gestión de riesgos. Este análisis pretende servir de ayuda para tener una mejor identificación de los componentes que determinan esta variable así como un mejor entendimiento de la misma. Teniendo claro lo anterior, nos resultará más fácil comprender su funcionamiento y variabilidad cuando se tienen en cuenta las preferencias de los consumidores en la secuencia que deben seguir los pagos en la devolución del capital concedido en el préstamo.
En España, según datos del Instituto Nacional de Estadística de 2013, más del 90% de las hipotecas se concedían a un tipo de interés variable. En junio de 2018 este dato se sitúa en un 62,9%, aumentando la tendencia a la contratación de hipotecas a tipo de interés fijo. Este cambio se produce en un contexto de bajada de tipo de interés sin precedentes, en el que el EURIBOR, principal tipo de referencia de la hipotecas, ha alcanzado valores negativos en sus diferente plazos. Ante la posibilidad de ocurrencia de este escenario, que comenzó en febrero de 2016, las entidades financieras habían establecido un límite a la posible disminución de los tipos de interés a los que estaban referenciadas las hipotecas. Estos límites, más conocidos como cláusulas suelo, han sido el origen de un largo proceso de demandas judiciales, por parte de los prestatarios, con el objetivo de obtener la nulidad de los mismos en las condiciones hipotecarias.
En este sentido, la retirada de las cláusulas suelo ha supuesto una pérdida millonaria a las entidades financieras en España al impedir su uso como mecanismo de protección ante una bajada en los tipos de interés. Así, la sentencia judicial dictaminada contra tres entidades financieras por el Tribunal Superior de Justicia español en mayo de 2013, marca un antes y un después en el uso de estas cláusulas. A partir de ese momento, muchas han sido los autos y sentencias que del mismo modo han obligado a la retirada de las cláusulas, yendo algunas incluso más allá y obligando a los prestamistas a reembolsar los importes cobrados en exceso hasta ese momento por la aplicación de dichos límites, estableciendo como fecha límite de reembolso mayo de 2013 (momento en el que dicta la sentencia del Tribunal Superior de Justicia español). No obstante, finalmente, en la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, de 21 de diciembre de 2016, se declaró que la retroactividad no podía ser limitada hasta la fecha fijada por el Tribunal Superior de Justicia español, de mayo de 2013, y estableció que dicha retroactividad debía ser ampliada hasta el momento de inicio de la operación hipotecaria.
Este acontecimiento ha sido analizado por varios autores desde una perspectiva legal centrándose algunos (Cordero, 2013; González, 2013; Barral-Viñals, 2015) en el análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013. Otros autores, como Elizalde (2015), se centran en el análisis de la Sentencia de marzo de 2015 por la que se ratifica el contenido de la Sentencia de mayo de 2013. Ahora bien, esta tesis pretende salirse del ámbito del Derecho para entrar en un análisis financiero de la pérdida que ha supuesto para las entidades financieras su retirada y su repercusión en el precio de las hipotecas.
Se hace necesario en este punto señalar que, para tener una estimación de dicha pérdida, hay que realizar con anterioridad una estimación de la evolución que van a tener los tipos de interés en el futuro. En este sentido, cobra especial relevancia la determinación de lo que se conoce como Estructura Temporal de los Tipos de Interés (ETTI) y los modelos destinados a su parametrización, centrándonos especialmente en el modelo de Svensson (1994) y el modelo de Vasicek (1977).
Se entiende entonces que existe un componente de riesgo de tipo de interés que junto al riesgo de crédito influyen en la determinación del precio de las hipotecas, entendido éste como el tipo de interés a pagar. Se convierte así la variable riesgo, en su conjunto, en el factor que va a determinar que el precio de una hipoteca sea mayor o menor cuando se tienen en cuenta las preferencias de los consumidores en el pago de las cuotas para la devolución del capital concedido en un préstamo. De esta manera, en un análisis de lo que se conoce como el efecto de las cuotas decrecientes (Hoezlz et al., 2013) se estudiará cómo influye la relación que exista entre el nivel de educación financiera y la capacidad de pago para elegir un tipo de sistema de amortización basado en cuotas decrecientes, constantes o crecientes. Así, considerando que en esa elección juega también un papel relevante la variable riesgo, se mostrará como el precio deberá ser inferior si la mayor parte del principal se devuelve al comienzo de la operación y un precio superior si ocurre lo contrario, ya que el riesgo soportado en ese caso va a ser superior.
