La sustitución de la renta por la rehabilitación o reforma de la vivienda en los arrendamientos urbanos

• Autores: Rosa Maria Garcia Teruel
• Directores de la Tesis: Sergio Nasarre Aznar (dir. tes.)
• Lectura: En la Universitat Rovira i Virgili ( España ) en 2018
• Idioma: español
• Tribunal Calificador de la Tesis: Pedro del Pozo Carrascosa (presid.), Isabel González Pacanowska (secret.), Elena Bargelli (voc.)
• Programa de doctorado: Programa de Doctorado en Derecho por la Universidad Rovira i Virgili
• Materias:
  • Ciencias jurídicas y derecho
    • Derecho y legislación nacionales
      • Derecho civil
• Texto completo no disponible (Saber más ...)
• Resumen

  • Tras diez años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y del inicio de la crisis económica en 2007, el acceso asequible a la vivienda todavía sigue siendo un problema para muchas familias que, durante este período, perdieron la suya. La vivienda en alquiler todavía no constituye en España una alternativa real a la propiedad ya que, incluso en la actualidad y con este contexto, representa solamente la forma de tenencia de un 13,8% de la población. A ello contribuyen varios factores, como que el alquiler medio es más oneroso que el pago de una cuota hipotecaria media (aunque en este último caso se necesitan ahorros de los que no todas las familias disponen), que el precio del alquiler está incrementándose sustancialmente en los últimos años (más de un 9% en el período 2016-2017) y que la calidad de la vivienda en alquiler es por lo general menor que la de propiedad. No es de extrañar,pues, que aproximadamente siete de cada diez españoles prefiera la propiedad al alquiler. A todo lo anterior se añade el problema del estado del parque de vivienda y, consecuentemente, la reducción del parque de vivienda disponible, ya que más de dos millones de viviendas necesitan una rehabilitación para poder ser utilizadas como tales.

    Para afrontar la problemática habitacional poscrisis, se aprobó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Una de las modificaciones efectuadas por la Ley 4/2013 y que ha pasado un tanto desapercibida es la introducción del art. 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es el objeto de la presente tesis doctoral y que ha sido denominado y denominaremos como “rehabilitación por renta” o como “arrendamiento de vivienda a cambio de obras de rehabilitación”. De acuerdo con el art. 17.5 LAU, las partes pueden reemplazar la renta del contrato de arrendamiento por obras de rehabilitación o reforma que debe llevar a cabo el inquilino, de modo que este podrá vivir en el inmueble arrendado sin pagar renta alguna. Así, la rehabilitación por renta puede llegar a ser una alternativa habitacional para aquellos sectores de la población con recursos económicos limitados pero con ciertas habilidades constructivas (por ejemplo, para trabajadores de la construcción que se vieron afectados por la crisis económica de 2007), así como constituir una forma de ayudar a los propietarios sin financiación a que rehabiliten sus viviendas. A pesar de ello, la doctrina que ha analizado hasta el momento la rehabilitación por renta destaca la incompatibilidad de esta figura con la propia LAU, hecho que está impidiendo que pueda llegar a ser una verdadera alternativa habitacional. Tras lo anterior, la finalidad principal de la presente tesis doctoral es analizar el régimen jurídico de la rehabilitación por renta, detectar las problemáticas que se presentan y proponer mejoras para que esta figura pueda ser una alternativa asequible para aquellos sectores de la población que no pueden acceder a una vivienda en alquiler pagando una renta ni a la vivienda en propiedad debido a la falta de financiación. La consecución de la finalidad principal de la presente tesis doctoral se lleva a cabo a través de los siguientes cuatro objetivos específicos:

    1- La determinación de los orígenes y análisis del derecho histórico de los contratos de arrendamiento ad meliorandum, es decir, aquellos en los que el inquilino no se obliga a pagar una renta sino a mejorar la cosa. Su determinación, así como de los requisitos que, tradicionalmente, se han exigido de un contrato para ser calificado como de “arrendamiento”, será un elemento necesario para analizar posteriormente la naturaleza jurídica de este contrato, utilizando para ello el método histórico.

    2- Definir la naturaleza jurídica de la rehabilitación por renta, pues la doctrina que ha analizado el art. 17.5 LAU hasta el momento difiere. Ello contribuirá a dilucidar si la legislación LAU es la más adecuada para este contrato. Además, se determinarán los requisitos para que un arrendamiento con pago en obras se sujete a dicha norma.

    3- La detección y análisis de los problemas jurídicos que derivan de la inclusión de la rehabilitación por renta en el marco de la LAU y que pueden desincentivar el uso de esta nueva forma de arrendamiento urbano en los sectores de la población que más dificultades tienen para acceder a una vivienda. Una vez detectados, se propondrán diversos mecanismos para que no afecten al desarrollo de esta forma de tenencia, ya sea a través de posibles pactos entre las partes, ya sea a través de una reforma legislativa.

    4- Por último, la identificación de aquellas disposiciones legislativas más allá de la LAU que se pueden aplicar a la rehabilitación por renta y que, sin el debido análisis, podrían estar lastrando su uso y generalización. Especial referencia merece la regulación del procedimiento de desahucio por impago de renta de la LEC o la posible aplicación del sistema de responsabilidad civil previsto en la LOE.

    METODOLOGÍA Para la consecución de estos objetivos, se ha seguido la siguiente metodología:

    1- En el primer capítulo del presente trabajo se han analizado tanto los precedentes legislativos del actual Código Civil en cuanto al arrendamiento de cosa, como las distintas opiniones de autores acerca de si el precio del arrendamiento puede o no consistir en una determinada obra. También se analiza desde un punto de vista del derecho comparado debido a la importancia del ius commune en la interpretación de las fuentes romanas.

    2- En el segundo capítulo de la tesis doctoral, dedicado a la naturaleza jurídica de la rehabilitación por renta, se ha seguido generalmente el método dogmático, atendiendo al Derecho objetivo aplicable a esta figura (en especial, la LAU y el Código Civil). Para la interpretación de las normas aplicables, no obstante, se han tenido en especial consideración los resultados del capítulo I de la tesis tras el análisis histórico, coadyuvando así a hallar la mens legislatoris al regular los requisitos del precio del arrendamiento en el marco del Código Civil. Como se verá, se lleva a cabo en esta parte una recopilación de las distintas opiniones acerca de la naturaleza jurídica de la rehabilitación por renta y se acude a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a las resoluciones judiciales de otros tribunales cuando resulte necesario.

    3- En el tercer y cuarto capítulo de la presente tesis doctoral, finalmente, también se utiliza esencialmente un método dogmático, analizando cuáles son aquellas disposiciones, tanto de la LAU como de otras normativas relacionadas, de difícil conciliación con la rehabilitación por renta, deficiencias y vacíos legales. En estas dos partes, no obstante, destaca el análisis jurisprudencial que hemos llevado a cabo, pues los concretos efectos de la aplicación de las diferentes disposiciones de la LAU o de otras normas en la rehabilitación por renta no están previstos explícitamente en nuestro Derecho.

    CONCLUSIONES MÁS RELEVANTES -I. Respecto al objetivo específico primero: los arrendamientos ad meliorandum, es decir, aquellos en los que el arrendatario satisface el precio haciendo obras en la cosa arrendada, no encuentran su origen en la figura de la locatio conductio, el antecedente del contrato de arrendamiento en el Derecho romano. Aunque no se reflejara de forma expresa en el Digesto, varios pasajes daban solamente como opción que la merces fuera o bien en dinero (pecunia numerata), o bien en frutos de la misma cosa (D. 19.2.19.3, D. 19.2.15.6, para la colonia partiaria). Asimismo, de los pasajes del Digesto también se deduce que los juristas de este período consideraban como un contrato innominado aquellos arrendamientos en los que se cedía el uso de una cosa a cambio de otro uso, tal como se observa en el D. 19.5.17.3. Por lo tanto, un arrendamiento ad meliorandum se hubiera configurado, en Derecho romano, como un contrato innominado del tipo do ut facias y no como una locatio conductio. Por el contrario, tras un análisis legal y doctrinal, todo apunta a que las primeras cláusulas que imponen al cultivador la obligación de mejorar el terreno, sin necesidad de satisfacer una renta en dinero, se localizan en textos relativos a la enfiteusis así como en concesiones públicas en Derecho romano justinianeo. Posteriormente, en la Alta Edad Media, se generaliza no solo el uso de la enfiteusis como forma de tenencia de la tierra, sino también las cláusulas insertadas en este contrato que obligan al cultivador a mejorar la cosa. Dichas cláusulas aparecen en diversas escrituras con la denominación “ad habendum, tenendum, colendum et meliorandum”, y surgen otras modalidades contractuales que obligan a mejorar el fundo al cultivador. Este hecho corrobora que los contratos ad meliorandum se desarrollaron a partir de figuras enfitéuticas y no del arrendamiento. Además, en diversos textos jurídicos vigentes en esta época el precio en dinero es considerado como un requisito esencial del contrato de arrendamiento. Así sucede en las Partidas: la P. 5.8.1 afirmaba que el precio del arrendamiento debía ser en dinero, porque de lo contrario se estaba ante un contrato innominado. Pero con el proceso codificador, este requisito se atenúa, y en el Código Civil (CC) solo se requiere que el precio sea "cierto", de igual forma que en otros códigos (el Code, BGB, ABGB, etc.), permitiéndose que un contrato ad meliorandum pudiese llegar a ser considerado como arrendamiento. A pesar de todo, en la LAU no se reflejó la posibilidad de pagar en obras hasta la modificación efectuada por la Ley 4/2013.

    -II. Respecto al objetivo específico segundo: El art. 17.5 LAU, introducido en ella por la Ley 4/2013, no acoge la posibilidad de que las partes pacten un período de carencia, es decir, el pacto por el cual el inquilino no debe pagar la renta durante el primer o segundo mes con la finalidad de que adapte la vivienda, sino un auténtico arrendamiento ad meliorandum, en que la obligación principal del arrendatario sea llevar a cabo unas determinadas obras. Como se ha visto en el capítulo I, este tipo de arrendamiento, aunque estuvo excluido tradicionalmente de la normativa de arrendamientos urbanos por parte de la jurisprudencia, puede entenderse incluido en el tipo contractual del arrendamiento de cosa desde el momento en que, durante el período codificador, se eliminó el requisito de pecunia numerata. Al considerar la rehabilitación por renta como un tipo de arrendamiento urbano, la sujeción a la LAU se determinará de acuerdo a las disposiciones que también se aplican a los arrendamientos urbanos con renta en dinero. Por otra parte, la rehabilitación por renta no es la primera figura que pretende combinar la rehabilitación del parque residencial con el acceso asequible a una vivienda. A nivel comparado existen otras figuras con la misma finalidad, aunque tengan características distintas de nuestra rehabilitación por renta.

    -III. Respecto al objetivo específico tercero: dado que la rehabilitación por renta es un tipo de contrato de arrendamiento urbano, su marco legal es la LAU. No obstante, las disposiciones de la LAU están solamente pensadas para los arrendamientos con pago en dinero. Tras la investigación, se observa que existirán tres clases de disposiciones aplicables a la rehabilitación por renta: en primer lugar, aquellas disposiciones que se aplicarán sin ninguna dificultad en la rehabilitación por renta (la prórroga obligatoria, el cálculo de la fianza, etc.). En segundo lugar, aquellas disposiciones que requieren una interpretación integradora para su uso en la rehabilitación por renta y que, hecha esta, el resultado puede ser más gravoso para una de las partes por la propia naturaleza de la prestación, que es en obras y no es líquida (la resolución por incumplimiento, la obligación de reparar del arrendador, etc.). Finalmente, aquellas disposiciones que compatibilizan con dificultad con la rehabilitación por renta y que, a pesar de haber llevado a cabo una interpretación para hacerlas compatibles con esta figura y paliar los efectos distorsionadores que provocaría su aplicación directa, podrían requerir un cambio legislativo de cierta envergadura. Estas últimas se relacionan con aquellas situaciones previstas en la LAU que conllevan necesariamente la restitución de prestaciones y que, a nuestro parecer, pueden lastrar el uso y la generalización de la rehabilitación por renta y que idealmente requerirían de una reforma legislativa. Entre ellas están el desistimiento unilateral del arrendatario y la finalización del contrato de arrendamiento por venta de la vivienda o por resolución del derecho del arrendador cuando el contrato no ha accedido al Registro de la Propiedad. Así, ¿qué arrendador se va a plantear llevar a cabo la rehabilitación por renta, sabiendo que si el inquilino finaliza las obras en los primeros meses y desiste unilateralmente, se le tendrá que satisfacer el equivalente económico de toda la obra? Una opción para ello sería facilitando la cesión del contrato a un nuevo arrendatario que quisiera acceder a la vivienda. Por otra parte, de modificarse el régimen de la finalización del contrato por la venta de la vivienda (art. 14 LAU) volviendo a protegerse al arrendatario siguiendo el principio emptio non tollit locatum, también se contribuiría a un mayor uso de la rehabilitación por renta al evitar los efectos de la restitución.

    -IV. Respecto al objetivo específico cuarto: una de las cuestiones que puede desincentivar el uso de este contrato es la tributación del mismo, pues el inquilino estará obligado a satisfacer varios tributos que se devengan por la ejecución de obras. Además, el arrendador no podrá utilizar el procedimiento de desahucio por impago de la renta, más expeditivo que un procedimiento ordinario, porque la valoración del estado de las obras se consideraría una "cuestión compleja". Por otra parte, las disposiciones del arrendamiento de obra que son aplicables a la prestación del arrendatario de la rehabilitación por renta alcanzan el régimen de responsabilidad civil propia de este (tanto por los defectos de las obras, art. 1591 CC, como por los daños extracontractuales a terceros, art. 1909 CC), pero a no las garantías tradicionales de las que dispone un constructor para poder recibir el precio por la ejecución de la obra, como el derecho de retención o la calificación de su crédito como "refaccionario". Con todo lo anterior, se ha visto la dificultad a nivel doctrinal de determinar algunas cuestiones básicas del contrato, como el régimen tributario, de responsabilidad civil y de otras garantías.

    -V. En referencia a la finalidad principal: las características de la rehabilitación por renta favorecen que esta pueda ser una opción habitacional para los sectores de la población con recursos económicos limitados. Aunque la mayoría de disposiciones LAU son compatibles con esta figura, algunas modificaciones legislativas podrían facilitar su uso. La rehabilitación por renta, además, puede ser promovida por la Administración Pública, en cuyo caso se podrían evitar la mayoría de impedimentos a su implementación con diversas medidas, como facilitando la adquisición de los materiales o incluso asesorando a las partes sobre aspectos técnicos o jurídicos a tener en cuenta y que se han recogido en la presente tesis doctoral