Derecho de propiedad, expectativas y especulación: reglas de racionalidad jurídica (y técnico-económica) en los criterios de valoración urbanística

La Ley 8/2007 y el vigente TRLSRU de 2015, junto con el Reglamento de Valoraciones de 2011, han supuesto un verdadero cambio de paradigma en los criterios de valoración del suelo a efectos expropiatorios. Frente a la visión economicista orientada al mercado que representó la Ley 6/1998, hoy se ha optado por unos criterios objetivados caracterizados por la incorporación de fórmulas procedentes de las matemáticas financieras. Resulta necesario averiguar si las mismas responden a verdaderos criterios de racionalidad jurídica y económica o, por el contrario, son simples 'juegos de trileros'. Pero ese análisis debe efectuarse desde el marco constitucional del derecho de propiedad la garantía de una indemnización que, la propia Constitución exige que responda a criterios de razonable ajuste al mercado a la par que eviten la especulación. Por ello, los criterios de valoración no son simplemente un elemento externo al régimen constitucional del derecho de propiedad, sino elementos esenciales que lo definen. Desde esos planteamientos se analizan de forma detallada los distintos criterios de valoración y su aplicación práctica, justificando o rechazando su racionalidad económica y, sobre todo, jurídica.

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