Propuesta de valoración física de construcciones en avalúos inmobiliarios, implicación del factor proyecto en México

• Autores: Fausto Daniel Vallarino Zerón, Francisco José Martín del Campo Saray
• Localización: Revista Torreón Universitario, ISSN-e 2313-7215, ISSN 2410-5708, Vol. 11, Nº. 30, 2022, págs. 131-143
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • Proposal for physical valuation of buildings in real estate appraisals, implication of the project factor in Mexico
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    El factor proyecto, complementó el valor otorgado a una vivienda analizada en avalúos inmobiliarios. En este trabajo se presentó el diseño de metodología de análisis funcional de las habitaciones que integran cada vivienda, en combinación con el enfoque de depreciación física de Ross -Heidecke. Se realizó la medición de planos arquitectónicos de muestras de viviendas en México de todas las categorías socioeconómicas y se establecieron tres tipos de matrices para su valoración y parámetros porcentuales. Se analizó el tipo principal de construcción bajo el esquema de análisis por partidas de edificación y el resto de los tipos se examinó de manera unitaria. Los resultados porcentuales del análisis del muestreo, fueron direccionados a matrices del enfoque físico y en conjunto; con el factor de calificación del estado de conservación de cada partida de edificación, con el cálculo de un factor proyecto apropiado a cada clase de vivienda. El análisis automatizado, que calificó el valor de las construcciones con base en la funcionalidad de cada proyecto arquitectónico, complementó el estudio de la depreciación física. Los porcentajes resultantes de la muestra, calcularon cuanto mide cada habitación en la lógica de una simulación, que de acuerdo a la superficie total de edificación y al número específico de habitaciones, calificó la funcionalidad a superficies unitarias. Se hizo énfasis de que, el análisis de funcionalidad incluye la calificación de instalaciones e infraestructura. El resultado del factor de funcionalidad del proyecto arquitectónico, estuvo sujeto a los parámetros y requerimientos de códigos de edificación de viviendas en México.

  • English

    The project factor complemented the value given to a house analyzed in real estate appraisals. In this work, the design of the functional analysis methodology of the rooms that make up each dwelling was presented, in combination with the Ross-Heidecke physical depreciation approach. The architectural plans of samples of houses in Mexico of all socioeconomic categories were measured and three types of matrices were established for their valuation and percentage parameters. The main type of construction was analyzed under the analysis scheme by building items and the rest of the types were examined in a unitary manner. The percentage results of the sampling analysis were directed to matrices of physical focus and as a whole; with the qualification factor of the state of conservation of each building item, with the calculation of a project factor appropriate to each type of dwelling. The automated analysis, which qualified the value of the buildings based on the functionality of each architectural project, complemented the study of physical depreciation. The resulting percentages of the sample, calculated how much each room measures in the logic of a simulation, which according to the total building area and the specific number of rooms, classified the functionality to unit surfaces. It was emphasized that the functionality analysis includes the qualification of facilities and infrastructure. The result of the functionality factor of the architectural project was subject to the parameters and requirements of residential building codes in Mexico.