La lenta pero imparable transmutación del arrendamiento de vivienda urbana. Hacia un contrato aleatorio y regulado

• Goñi Rodriguez de Almeida, María ^[1]
  1. [1] Universidad Francisco de Vitoria

     Universidad Francisco de Vitoria

     Pozuelo de Alarcón, España

     
• Localización: Revista de Derecho Civil, ISSN 2341-2216, Vol. 11, Nº. 2, 2024, págs. 165-203
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • The slow but unstoppable transmutation of urban housing leasing: towards an aleatory and regulated contract
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  • español

    Alquilar pisos en España se está convirtiendo en un negocio de riesgo, aleatorio, donde el plazo y la contraprestación pecuniaria por la cesión del uso del inmueble son cada vez más inciertos, y a la vez se observa un menor margen de la autonomía de la voluntad de las partes en estos contratos. Esto se debe al elevado riesgo de impago y la dificultad de expulsar al inquilino moroso del inmueble ocupado, sobre todo, si es su vivienda habitual, y es económicamente vulnerable. El legislador, además, está imponiendo topes en los incrementos de las rentas, aumentos del plazo inicialmente pactado mediante prórrogas forzosas, ralentizaciones en los procesos de desahucio. La legislación española es permisiva con el arrendatario y penaliza al arrendador, que prefiere no poner sus viviendas en alquiler por los riesgos a los que se enfrenta, aun con el peligro que supone tenerlos vacíos. Se analizan en este trabajo los principales riesgos a los que está sometido el propietario particular que están transformando la naturaleza del arrendamiento de vivienda y se proponen medidas que fomenten ese alquiler, siempre partiendo del contrato de arrendamiento y desde el punto de vista del Derecho civil.

  • English

    Renting apartments in Spain is becoming a risky, random business, where the term and the pecuniary consideration for the transfer of use of the property are increasingly uncertain, and at the same time there is a smaller margin of autonomy of the will of the parties to these contracts. This is due to the high risk of non-payment and the difficulty of expelling the delinquent tenant from the occupied property, especially if it is their habitual residence, and they are economically vulnerable. The legislator is also imposing limits on rent increases, increases in the term initially agreed upon through forced extensions, and slowdowns in eviction processes. Spanish legislation is permissive towards the tenant and penalizes the landlord, who prefers not to rent out their homes due to the risks they face, even with the danger of having them empty. This paper analyzes the main risks to which the private owner is subjected that are transforming the nature of housing rental and measures are proposed to promote this rental, always starting from the rental contract and from the point of view of civil law.