Resumen de Valuación en el sector inmobiliario aplicando el principio de Mayor y Mejor Uso: una propuesta de metodología para evaluar

Irina Martínez Miranda, Guillermo Alvarado Vázquez

• español

  El presente trabajo tiene como finalidad analizar cómo el uso que se le asigna a un inmueble es un elemento que incide de manera fundamental en el valor del mismo. Esta idea tiene su fundamento en el concepto de Mayor y Mejor Uso utilizado en la valuación inmobiliaria, sin embargo, es importante que los inversionistas y desarrolladores de bienes raíces tengan conocimiento del mismo y de cómo, a través de esta idea del uso como originador de valor se pueden tomar decisiones de compra y de planeación del proyecto que van a resultar en la máxima productividad financiera. Para demostrar esto, se realizó un estudio sobre una propiedad en la Cd. de México que es utilizada como nave industrial con oficinas. Dicho estudio consistió en plantear escenarios alternativos de uso y verificar mediante flujos de caja descontados si existe un cambio en el valor final del inmueble. Los resultados muestran que, efectivamente, puede haber una brecha importante del valor más bajo obtenido con respecto al más alto, lo cual implicaría una pérdida significativa en el valor para un inversionista o un desarrollador.

• English

  The purpose of this work is to analyze how the use assigned to a property is an element that fundamentally affects its value. This idea is based on the concept of Major and Best Use used in real estate valuation, however, it is important that real estate investors and developers have knowledge of it and how, through this idea of use as an originator of value they can make purchase decisions and project planning that will result in maximum financial productivity. To demonstrate this, a study was conducted on a property in Mexico City that is used as an industrial warehouse with offices. The study consisted in proposing alternative use scenarios and verifying through discounted cash flows if there is a change in the final value of the property. The results show that there may be a significant gap from the lowest value obtained with respect to the highest, which would imply a significant loss in value for an investor or developer.