Evaluación de proyectos a través de modelos expertos: rating aplicado a proyectos de promoción inmobiliaria

• Autores: Nieves Roqueñí Gutiérrez, P. Cervera
• Localización: VIII Congreso Internacional de Ingeniería de Proyectos: Bilbao 6-8 de octubre de 2004. Actas, 2005, ISBN 84-95809-22-2
• Idioma: español
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• Resumen
  • español

    Uno de los factores determinantes en el éxito de cualquier proyecto es conseguir una adecuada financiación cuyo diseño se ajuste a las dimensiones del proyecto, a las necesidades de cada fase de desarrollo y a la evolución prevista. Desde la perspectiva del proveedor financiero se observa el proyecto como la asunción de un importante riesgo que, bajo determinadas circunstancias, puede desencadenar una situación de incumplimiento o impago. La entidad financiera debe por ello tener un profundo conocimiento del tipo de proyecto, su industria, sus riesgos inherentes e, incluso, del modelo de gestión de proyecto que llevarán a cabo sus clientes o terceros especializados.

    La tarea de evaluación de riesgo y calidad del proyecto inmobiliario es compleja ya que los factores de incertidumbre que pueden afectar a la viabilidad del proyecto son múltiples y de difícil medida. Ante esta complejidad, en este trabajo se presenta la elaboración de modelos mecánicos de evaluación y decisión –rating – como clave para realizar un análisis ajustado a cada proyecto. Estos modelos pueden evolucionar hacia modelos expertos de apoyo a la decisión, que evalúen, tanto los aspectos financieros del promotor como el esquema de gestión de proyecto que configura la promoción, al incorporar entre los datos analizados los relativos a desviaciones, retrasos, o alteraciones del proyecto inicial.

  • English

    One of the key factors in the success of a real estate project is obtaining sufficient, well designed support out of its financial provider. From the bank’s perspective, this kind of projects are seen as a special type of lending with an above standard average risk, where it is essential for the company to have deep knowledge of the project design and project management style.

    Due to the increasing complexity of such projects and the new banking legal framework, a new generation of risk analysis is born, based on models and statistical tools. While in other types of risk, those models have been used massively for almost two decades, its not common finding these schemes of analysis in real estate projects.

    This paper presents a proposal of an “expert” rating, as the first step of the development of a statistical approach, that will be used to rate and measure the default exposure that a bank finds in these projects.