Pandemia en el mercado de la vivienda española

• Perez Vidal, Sandra ^[1] ; Belchí Hernández, Alejandro
  1. [1] 031099351872
• Localización: Revista de Estudios Empresariales. Segunda época, ISSN-e 1988-9046, Nº. 2, 2023, págs. 63-90
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • Pandemic in the Spanish housing market
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• Resumen
  • español

    La pandemia y la guerra de Ucrania han hecho excepcional el trienio 2020-2022 en el mercado de la vivienda, y aunque el consenso general destaca la resiliencia del sector ante los acontecimientos, la volatilidad de los datos dificulta la visión de lo ocurrido cuando comparamos trimestres o años completos. Por esta razón realizamos un análisis de dos períodos, comparando para los trienios 2017-2019 y 2020-2022, las transacciones realizadas, las viviendas iniciadas y terminadas, y su precio medio, de esta forma podemos ver si en el trienio en su conjunto estas variables siguen o no la tendencia anterior a la crisis. De la literatura revisada, se desprende la relevancia de los mercados locales de vivienda dentro de una tendencia general, y junto al análisis de lo ocurrido en el mercado español, vemos las repercusiones en algunos mercados de vivienda representativos. Encontramos que en algunas zonas no hay consecuencias en absoluto, mientras que en otras hay una pronta recuperación debido a las tendencias y peculiaridades de esos mercados. Distinguimos entre vivienda nueva y usada, debido a las fuertes diferencias en su precio, siendo al alza la serie de vivienda nueva frente a la relativa estabilidad de los precios de la vivienda de segunda mano. Respecto a las transacciones las de vivienda nueva se estancan, mientras que hay una intensa actividad en vivienda usada. Además, podremos visualizar la fuerte correlación negativa entre la actividad inmobiliaria medida por el número de transacciones y la tasa del paro. Las expectativas que había en los momentos iniciales de la crisis sobre problemas en el funcionamiento del mercado de vivienda en España no se corresponden en general con lo efectivamente ocurrido, y en los trabajos revisados se recogía cierta prevención sin llegar a proyectar un escenario de crisis inmobiliaria. Pero en nuestro trabajo identificamos claramente que el contexto de tipos de interés de mercado a la baja, y el soporte de la política pública al empleo, así como los equilibrios en la situación de partida del mercado de vivienda respecto a crisis anteriores, explican la resiliencia del sector que comprobamos para el período completo. Esta constatación es también útil para la toma de decisiones en futuras posibles crisis con los rasgos de la que analizamos, siendo particularmente relevante la consideración de las subidas de tipos de interés que se dan ya a partir de 2022. En suma, el sector inmobiliario mostró resiliencia ante la crisis sanitaria debido principalmente a las favorables condiciones financieras y laborales, pero de ninguna manera puede concluirse que estas serán las circunstancias futuras en un contexto de restricción financiera y caída en las expectativas de consumo.

  • English

    The pandemic and the war in Ukraine have made the 2020-2023 triennium exceptional in the housing market, and although the general consensus highlights the resilience of the sector in the face of the events, the information that can be obtained by comparing quarters or full years does not offer a view of what happened because of the volatility in the data. In the present study, we compare for the three-year periods 2017-2019 and 2020-2022, the transactions carried out, housing starts and completions, in addition to their average price, at the national level and in significant provincial markets, in this way we can see in the three-year period as a whole if the pre-crisis trend continues or not. From the literature reviewed we can see the relevance of local housing markets within a general trend, and together with the analysis of what happened in the Spanish market, we see the repercussions in some representative housing markets. We find that in some areas there are no consequences at all, while in others there is an early recovery. We distinguish between new and used housing, due to the strong differences in their price, with the new construction housing series being bullish versus the relative stability of second hand housing prices. In addition, we will be able to visualize the strong negative correlation between real estate activity measured by the number of transactions and the unemployment rate. Expectations about the continuity in the functioning of the housing market in Spain do not correspond to what happened, but our results are in line with the analyses we collected after the first months of the crisis, which emphasize the still lower market interest rates, and the support of public policy for employment, as well as the balances in the initial situation of the housing market with respect to previous crises, as an explanation for the resilience of the sector. In sum the resiliency of the real estate sector in Spain was mainly the consequence of favourable financial conditions and employment, but in the next future strict finance, higher rates of interest, and low consumer expectation will affect the real estate development.