Comentario a la RDGSJFP, de 25 de mayo (RJ 2021, 3472). Inscripción registral de derechos de aprovechamiento urbanístico y de opción de compra: exigencias derivadas del principio de especialidad registral.

• Autores: José Manuel Busto Lago
• Localización: Cuadernos Civitas de jurisprudencia civil, ISSN 0212-6206, Nº 118, 2022, págs. 163-184
• Idioma: español
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• Resumen
  • español

    La DGSJFP analiza los requisitos para la inscripción en folio registral independiente de los derechos de aprovechamiento urbanístico, así como los requisitos para la inscripción de un derecho real de opción de compra. En cuanto a la primera cuestión, conforme a las previsiones del RD 1093/1997, es necesario que se trate de una actuación sistemática, que sea un sistema de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponda a los particulares, que la transmisión se verifique antes de la aprobación definitiva del proyecto y que se concreten las unidades de aprovechamiento que se transmiten. No es posible tampoco su inscripción cuando se refiere a una determinada finca resultante de un proyecto que contemple la reparcelación antes de su aprobación definitiva. En el caso de la inscripción registral del derecho de opción de compra, es necesario que tenga por objeto una finca con existencia real actual, no pudiendo constituirse sobre una finca eventual resultante de un proyecto de reparcelación, pudiendo fijarse su duración máxima de cuatro años vinculando el «dies a quo» a otra figura jurídica con la que resulte compatible y de la que se erige como complementario, o bien estableciendo su duración en atención a la vigencia de esta otra institución jurídica que necesariamente habrá de ser temporal.

  • English

    In this decree, the Spanish authority on public registries (DGSJFP) analyses the pre-requisites for registering (in the Spanish Registry of Property Rights) the acquisition of urban development rights, as well as the requirements for the inscription of purchase option rights on real estate. Regarding the first question (registering urban development rights), according to Regulation RD 1093/1997, four requirements are needed: a) the affected urban development has to be performed in one of the three coordinated development methods prescribed by the law; b) the method chosen must be one in which private owners are in charge of performing the urban development; c) the transfer of development rights has to precede the approval of the urban development project; and d) the title must specify the exact number of «urban development units» that are transferred. Moreover, the DGSJFP states that the inscription of this kind of rights is not allowed when they refer to a land plot that may be subject to reparcelling before the urban development project is approved. As for the inscription of purchase option rights on real estate in the Spanish Registry of Property Rights, the decree requires that the land plot which may be purchased by the right holder is currently existing in the physical world. Thus, a right to purchase an eventual piece of land which will result from the future performance of a reparcelling project cannot be registered. Additionally, the DGSJFP declares that the dies a quo of the four-years term of duration set up in the Spanish law for this type of rights may be fixed in connection with the duration of a complementary contract or legal relationship to which the purchase right is linked (such as a contract of lease). The decree also points out that the same may be done regarding the term of duration itself (not just the dies a quo).