A vueltas con el pacto de "lex commissoria": registered conditions subsequent, once again

• Fernando Azofra Vegas ^[1]
  1. [1] Uría Menéndez Abogados, S.L.P.
• Localización: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, ISSN 0210-0444, Año nº 97, Nº 787, 2021, págs. 2695-2771
• Idioma: español
• Texto completo no disponible (Saber más ...)
• Resumen
  • español

    Mediante la inscripción de una condición resolutoria explícita, el vendedor de un inmueble con precio aplazado obtiene una eficaz herramienta de protección que le permite resolver la venta y readquirir el dominio del bien mediante la mera notificación judicial o notarial al comprador de su voluntad de resolver en caso de impago del precio en el plazo convenido, incluso en el caso de que el comprador no se aquiete o no consienta la resolución, y sin necesidad de obtener el refrendo judicial de la procedencia de la resolución. Gracias a la inscripción original de la condición resolutoria expresa, la resolución opera erga omnes, provocando la cancelación de los derechos inscritos o anotados sobre la finca vendida incluso si los terceros registrales se oponen y, nuevamente, sin necesidad de que el vendedor obtenga refrendo o confirmación judicial de la procedencia de la resolución. Cuando se combina una condición resolutoria explícita con una cláusula penal por la totalidad o parte del precio pagado por el comprador, que se establece expresamente por las partes como sanción en cualquier caso de cumplimiento total, parcial, irregular o tardío del precio aplazado, el vendedor debe poder reinscribir el bien a su favor sin consignar cantidad alguna a favor del comprador o los titulares registrales posteriores (o consignando apenas el precio recibido no afectado por la cláusula penal), nuevamente incluso aunque el comprador o los terceros registrales no se aquieten o no consientan la resolución.

  • English

    By means of the registration of a condition subsequent, the seller accepting a deferred purchase price is entitled to a powerful remedy whereby it may unwind the sale and reacquire the relevant asset by delivering a judicial or notarial notice of termination to the purchaser in case of price default, whether or not the purchaser objects to the termination and without the need for the seller to request and obtain court confirmation of the termination. Upon the registration of the condition subsequent at the land registry, the termination of the purchase and sale shall be binding on all third parties (i.e., erga omnes), hence enabling the seller to successfully obtain the cancellation of all rights registered or annotated on the asset sold, whether or not such third parties object to the cancellation and without the need for the seller to request and obtain court confirmation. When the registered condition subsequent is combined with a penalty in the amount of all or part of the purchase price from time to time paid by the purchaser, to be triggered as in case of late, full or partial default by the purchaser, the registered condition subsequent will enable the seller to reacquire the asset, without redelivering to the purchaser (or to any other registered title-holders) any portion of the purchase price already settled (or just redelivering the portion of the already paid purchase price exceeding the agreed-upon penalty), even if the purchaser or any other registered title-holders fail(s) to accept the asset transfer-back.