Resumen de La venta extrajudicial ante notario de la finca hipotecada: constitucionalidad y diferencias con la ejecución directa judicial

Francisco Javier Gómez Gálligo

• español

  A veces se ha discutido la constitucionalidad de la venta extrajudicial ante notario de la finca hipotecada, por una pretendida contravención del principio de tutela judicial efectiva. Diversas sentencias del Tribunal Supremo así lo afirman. Pero estas sentencias yerran a juicio del autor pues la venta extrajudicial ante notario no es un proceso, sino mero desarrollo de un pacto en escritura pública de venta anticipada de la finca para el caso de impago de la obligación garantizada, y tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial. La reforma llevada a cabo por Ley 1/2013 ha adaptado la regulación de la venta extrajudicial a la Directiva 93/13/CE y se ha dado cobertura legal plena a su tramitación, que se hace bajo el control último del juez, superando toda posible tacha de contravención del principio constitucional de tutela efectiva. La DGRN ha puesto de manifiesto las diferencias en materia de notificaciones, sucesión procesal, o tracto sucesivo a la hora de solicitar la certificación de cargas. Por eso también es distinto en cuanto a la apreciación de la nulidad de las cláusulas y la imposibilidad de cancelar la anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca, aunque se haya practicado después de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. La consideración diferenciada de la venta extrajudicial frente a la ejecución judicial permite preservar aquélla de las dudas planteadas sobre su validez a nivel europeo. No sólo porque se trata de una cuestión contractual de Derecho privado en la que no puede incidir el Derecho de la Unión, sino porque no produce indefensión, ya que siempre existe la posibilidad de acudir al juez para que decida sobre la posible nulidad de las cláusulas contractuales que determinaron la venta anticipada del bien. En todo caso lo esencial es el conocimiento por parte del deudor de la trascendencia del pacto de ejecución extrajudicial que está estipulando y el rechazo por parte de notarios y registradores de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, pues la intervención notarial y el procedimiento registral es lo que justifica la restricción de las causas de oposición en la realización del bien.

• English

  Occasionally, the constitutionality of extrajudicial transactions of a mortgaged property before a notary public has been questioned, for it might infringe the principle of effective protection of the courts stated in several judgments of the Spanish Supreme Court. From the author´s point of view, these judgments are mistaken, as extrajudicial transactions before a notary public are no processes but the development of an agreement recorded in a deed stating the prepayment of the property in case of nonpayment of the secured obligation, and its nature has nothing to do with foreclosure proceedings. Act 1/2013 has adjusted regulations concerning extrajudicial transactions to Directive 93/13/CE giving the foreseen proceedings full legal coverage under the judge´s supervision, thus overcoming any possible contravention of the constitutional principle of effective protection of the courts. The General Directorate of the Registry and Notaries Public has stated the differences existing between notices, procedural sequences and chain-of-titles when requesting encumbrance certificates. But there are also differences whenever nullity of clauses has to be appreciated and concerning the impossibility of cancelling provisional priority notices requesting the nullity of the mortgage as well, even if they have been registered after the marginal annotation of issuance of burden certificates. Doubts about the validity of extrajudicial transactions at European level have to be discarded as differences between it and proceedings of judicial foreclosure are taken into account. In the end of the day we are facing a question of contractual private right not to be regulated by Union Law, as it does not cause defenselessness, considering there always remains the possibility of asking the judge to decide upon a possible nullity of the contractual clauses and bring about the early sale of the property. What is essential in any case is that the debtor is fully aware of the importance of the stipulated out-of-court execution agreement and that notaries´ and registrar´s reject abusive clauses in mortgage agreements, as notarial intervention and registry procedures justify a restriction of the causes of disagreement concerning the foreclosure.