Ao longo da segunda metade do séc. XIX, com a chegada do comboio, o porto de Aveiro perdeu importância económica. Com uma barra assoreada e um porto diminuído, Aveiro, uma cidade sem gente desde meados do séc. XVII, não pôde aproveitar esse primeiro período de crescimento económico moderno. Só no final de Oitocentos foram fundadas as primeiras empresas industriais de relevo, com destaque para as cerâmicas e a moagem, os dois setores que viriam a sustentar o tímido processo industrializador. Com um tão reduzido número de fábricas, Aveiro não teve, nas primeiras décadas do séc. XX, um proletariado moderno. A industrialização da cidade e do concelho foi dominada pelas indústrias produtoras de bens de consumo local imediato. Verdadeiramente, apenas as conservas visavam mercados distantes. Nessa medida, as transformações da paisagem e da morfologia urbana processaram-se muito lentamente. A falta de higiene pública, a inexistência de iluminação elétrica, até aos anos 1920, o tardio fornecimento de água ao domicílio, que se verificou apenas a partir da II Guerra Mundial são indicadores das dificuldades de modernização da cidade. A paisagem urbana só a partir dos anos 1950-1960 é profundamente transformada.
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