Resumen de Aspectos notariales y registrales de la aportación de préstamos y créditos hipotecarios a los fondos de titulización

Francisco Javier Gómez Gálligo

• español

  La titulización es una forma de financiación, supone la movilización de la cartera hipotecaria y es buena para el sistema económico siempre que tenga un control legal y una supervisión adecuada. En este trabajo se analiza la naturaleza jurídica de la titulización hipotecaria en España, que no implica una verdadera cesión total del crédito hipotecario. A pesar de ello los suscriptores gozan en caso de concurso de la entidad acreedora hipotecaria originaria de derecho absoluto de separación. El sistema registral en que se basan las hipotecas es esencial para que no haya emisión de titulización subprime, pero la inscripción en el Registro de la propiedad no es constitutiva ni obligatoria, aunque sí posible. La inscripción permite que el registrador califique la prohibición de retitulización, de cancelación anticipada y novación extintiva de la cartera hipotecaria aportada al Fondo. La novación modificativa como la derivada del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, derivado de la Pandemia COVID 19 es novación modificativa ex lege y no afecta a la cartera titulizada. La formalización de la titulización no precisa el consentimiento de los deudores cedidos ni la notificación de la cesión. La legitimación activa para ejercitar la acción hipotecaria sobre los bienes inmuebles hipotecados, cuando ha habido una titulización de la cartera hipotecaria, sigue correspondiendo por imperativo legal a la entidad acreedora hipotecaria inicial que titulizó su cartera hipotecaria, al igual que la cancelación de la hipoteca titulizada. La titulización como negocio jurídico justifica la posibilidad de cesión del remate por parte de la entidad ejecutante en favor del Fondo de titulización, que puede inscribir en el Registro de la propiedad los bienes inmuebles ejecutados, aunque carezcan de personalidad jurídica. El deudor cedido tiene derecho a extinguir el crédito hipotecario pagando el precio de cesión si el crédito es litigioso, pero para que tenga la consideración de litigioso debe haber interpuesto una acción declarativa de nulidad, sin que baste con que haya oposición a la ejecución en base a la existencia de cláusulas abusivas cuya nulidad no afecta a la propia existencia o exigibilidad de la obligación.

• English

  Securitization is a form of financing. It involves the mobilization of the portfolio and is good for the economic system as long as it has legal control and adequate supervision. This paper analyzes the legal nature of mortgage securitization in Spain, which of itself does not imply a true total assignment of the mortgage loan. Notwithstanding, in the event of insolvency of the original mortgage creditor, the subscribers enjoy an absolute right of separation. The registry system on which mortgages are based is essential to avoid subprime securitization. However, registration in the Registry is neither constitutive nor compulsory, although it is possible. Registration allows the registrar to check the prohibition of re-securitization, early cancellation and extinction novation of the mortgage portfolio contributed to the Fund. The modifying novation such as that derived from Royal Decree-Law 8/2020, of March 17, derived from the COVID 19 Pandemic is a modifying novation ex lege and does not affect the securitized portfolio. The formalization of the securitization does not require the consent of the assigned debtors or the notification of the assignment. The legal standing to exercise the mortgage action on the mortgaged real estate, when there has been a securitization of the mortgage portfolio, continues to correspond, by legal imperative, to the initial mortgage lender that securitized its mortgage portfolio, as well as the cancellation of the securitized mortgage. The securitization as a legal business justifies the possibility of transfer of the auction by the executing entity in favor of the Securitization Fund, which can register the executed real estate in the Property Registry, even if they lack legal personality. The assigned debtor has the right to extinguish the mortgage credit by paying the transfer price if the credit is litigious. Nevertheless, in order for it to be considered litigious, it must have filed a declaration of nullity action. That there be opposition to the execution based on the existence of abusive clauses, whose nullity does not affect the very existence or enforceability of the obligation, is not sufficient.