Nulidad de la condición general de asunción de gastos de los préstamos hipotecarios y consecuente distribución y pago de los mismos (notaría y registro de constitución y cancelación de la hipoteca, tasación y gestoría) conforme a las SSTS de 23 de diciembre de 2015, de 23 de enero de 2019 y resto de jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las audiencias provinciales

• Héctor Daniel Martín Narros ^[1]
  1. [1] Tecnove
• Localización: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, ISSN 0210-0444, Año nº 95, Nº 773, 2019, págs. 1651-1688
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • Nullity of the general condition of costs assumption in mortgage loans and its corresponding distribution and payment (notary and registry of the execution and the cancellation of the mortgage, appraisal and agency’s service costs) according to the judgments of the Spanish Supreme Court rendered on December 23rd 2015, January 23rd 2019 and the remaining case law rendered by the said Court and lower courts
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• Resumen
  • español

    Tras la sentencia del Alto Tribunal de 23 de diciembre de 2015 que declaró la nulidad de las condiciones generales que imponían al consumidor la asunción indiscriminada y sin matices de todos los gastos relacionados con la formalización e inscripción del préstamo y su garantía hipotecaria, la concreta distribución en la obligación del pago de tales gastos, que delimita la correspondiente obligación de reembolso, ha seguido generando controversia e inseguridad jurídica porque se han producido pronunciamientos judiciales bien dispares en las diversas instancias. Recientemente el Tribunal Supremo ha clarificado en cinco resoluciones de 23 de enero de 2019 que los gastos de notaría de formalización del préstamo hipotecario y de gestoría en principio deben ser sufragados por mitades entre el prestatario consumidor y el prestamista, los gastos de inscripción registral de la garantía hipotecaria deben abonarse en su integridad por el prestamista y los gastos notariales y registrales de su cancelación deben ser pagados en su totalidad por el prestatario consumidor. Sin embargo, la asunción del gasto de la tasación del inmueble hipotecado sigue sin estar clara debido a la ausencia de pronunciamiento del Alto Tribunal al respecto y a la jurisprudencia menor dispar que ha recaído en este asunto. Conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en lo sucesivo referida como «LCCI»), los prestamistas deberán abonar los gastos de arancel notarial de la escritura del préstamo hipotecario, de inscripción registral y de gestoría. El prestamista persona física (que no tiene que ser consumidor) deberá sufragar los gastos de tasación. Aunque esta distribución únicamente se aplicará a contratos celebrados profesionalmente a partir del 16 de junio de 2019 respecto a inmuebles de uso residencial. Este artículo pretende abordar minuciosamente la problemática de la abusividad de la imposición de los gastos relacionados con los préstamos hipotecarios, (excepto el del impuesto de actos jurídicos documentados por su especial problemática), analizando el estado actual de la normativa y de la jurisprudencia que se ha dictado en la materia, para clarificar la situación actual, apuntando las certidumbres, incertidumbres y posibles soluciones sobre los principales aspectos controvertidos en este tipo de pleitos.

  • English

    Further to judgment of the Spanish Supreme Court rendered in December 23rd, 2015, which declared the nullity of general conditions that impose on the consumer the assumption of all the expenses related to the execution and registration of the loan and its mortgage guarantee indiscriminately and without clarification, the specific distribution of the payment obligation of the said expenses that defines the corresponding obligation to repay, has been discussed and subjected to legal uncertainty because there have been very different judicial judgments on this matter rendered by lower and Provincial Courts. Recently the Spanish Supreme Court has clarified in 5 judgments of January 23rd, 2019 that the notary expenses for the execution of the mortgage loan and the agency fees have to be borne by halves between the borrower who is a consumer and the lender, while the registration fees of the mortgage have to be reimbursed in full by the lender and notary and registration cancellation of the mortgage expenses have to be paid in full by the borrower which is a consumer. Notwithstanding the above, the assumption of the expenses related to the appraisal of the mortgaged property remains unclear due to the lack of Spanish Su- preme Court judgments on the subject and the existence of different criterions in the lower case law. Pursuant to the Act 5/2019, of March 15, on real estate credit contracts (hereinafter referred to as «LCCI»), lenders must pay the costs of the notary fee of the mortgage loan deed, registration and agency service fees. The individual lender (who does not need to be a consumer) must pay the appraisal expenses. But this distribu- tion shall only apply to contracts professionally entered into from June 16th, 2019 regarding residential real estate properties. This article aims to thoroughly address the problem of the abuse of the imposition of expenses related to mortgage loans, (except for the tax on legal documented acts due to its specific difficulties), analyzing the current status of the regulations and the case law that has been rendered on the matter, in order to clarify the current situation, pointing out the certainties, uncertainties and possible solutions on the main controversial aspects of this type of disputes.