Resumen de Gated Communities and House Prices: Suburban Change in Southern California, 1980-2008.
Renaud Le Goix, Elena Vesselinov
Housing prices being one factor thought to contribute to segregation patterns, this article aims at differentiating gated communities from non-gated communities in terms of change in property values. To what extent do gated communities contribute to price filtering of residents, and do patterns of price differentiation favor gated communities in the long run? The article provides an analysis of the territorial nature of gated communities and how the private urban-governance realm theoretically sustains the hypothesis that property values within gated communities are better protected. In order to identify price patterns across time, we elaborate a spatial analysis of values (price distance index) by identifying gated communities with real estate listings in 2008 and matching these with historical data at the normalized census-tract level from the 1980, 1990 and 2000 census in the greater Los Angeles region. We conclude that gated communities are very diverse in kind. The wealthier the area, the more it contributes to fuelling price growth, especially in the most highly desired locations in the region. Furthermore, a dual behavior emerges in areas with an over-representation of gated communities. On the one hand, gated communities are located within local contexts that introduce greater heterogeneity and instability in price patterns. In this way, they contribute to a local increase in price inequality that destabilizes price patterns at neighborhood level. On the other hand, gated communities proliferate in contexts that show a very strong stability in terms of price homogeneity at the local level. Résumé La sélection des résidents d'un quartier par le prix constituant un facteur fondamental de la ségrégation, cet article vise à analyser la manière dont les gated communities se différentient des autres lotissements non enclos, en termes d'évolution des valeurs immobilières. Les gated communities constituant avant tout des lotissements comme les autres, à la différence près que leur accès est fermé et contrôlé, notre étude porte sur la manière dont ces lotissements fermés se différencient des autres lotissements en termes d'appréciation ou de dépréciation relative des biens immobiliers; et ce faisant dans quelle mesure elles contribuent à une sélection sociale des résidents accentuée par des logiques différentielles de production des prix immobiliers sur le temps long. Dans une perspective expérimentale à l'échelon local dans la région de Los Angeles, cet article vise donc, d'une part, à explorer la nature territoriale des gated communities, en particulier la manière dont leur appartenance au genre plus général des lotissements en copropriété (Common Interest Development) permet de structurer la réflexion sur la plus-value immobilière générée par rapport aux lotissements non-enclos. L'analyse porte d'autre part - avec les outils de l'analyse spatiale - sur les discontinuités des prix immobiliers dans les zones ou les lotissements planifiés (fermés ou non) sont surreprésentés (entre 1980 et 2008). A partir de données immobilières, nous identifions les gated communities et les comparons aux données fournies au niveau des Census Tract du recensement en 1980, 1990 et 2000, afin d'analyser les types de trajectoires temporelles des prix immobiliers. Les résultats montrent que les gated communities sont d'une part très hétérogènes, et contribuent globalement à soutenir la hausse des marchés immobiliers, en particulier dans les zones les plus attractives. De plus, les gated communities introduisent localement une plus grande hétérogénéité et instabilité dans les types de trajectoires temporelles des prix immobiliers à l'échelon du quartier.
