Funes lidera, Roldán atrae: precios de suelo y vivienda en Área Metropolitana Rosario

• Autores: Cintia Ariana Barenboim
• Localización: PENSUM, ISSN-e 2469-0724, Vol. 12, Nº. 16, 2026, págs. 38-52
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • Funes Leads, Roldán attracts: land and housing prices in the Rosario Metropolitan Area
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    El estudio tiene como objetivo analizar la evolución de los precios de suelo y vivienda en el Corredor Noroeste Metropolitano de Rosario, en las localidades de mayor crecimiento inmobiliario de Funes y Roldán, durante las dos últimas décadas. La fuerte expansión posee un predominio del sub-mercado residencial, principalmente de barrios cerrados, clubes de campo y estancias en Funes y barrios abiertos en Roldán. La metodología adopta un enfoque analítico que combina el análisis de contenido de fuentes documentales con el relevamiento de avisos de oferta de terrenos e inmuebles publicados en medios locales.

    Los precios muestran una tendencia ascendente, con valores significativamente mayores en Funes, donde los terrenos en barrios cerrados alcanzan 215 U$s/m² frente a 90 U$s/m² en Roldán; las viviendas presentan picos de 3.200 U$s/m² en clubes de campo. La proximidad a Rosario, mayor infraestructura y perfil socioeconómico de los residentes explican la exclusividad de Funes, mientras Roldán se consolida como una opción más accesible con potencial de valorización.

    A pesar de la amplia oferta de nuevos desarrollos en ambas localidades, el alquiler permanente es escaso, lo que refleja una dinámica inmobiliaria desigual. La falta de planificación metropolitana favorece el control privado del suelo, profundizando la segmentación socioespacial, los procesos de valorización y exclusión en el corredor.

  • English

    The objective of this study is to analyze the evolution of land and housing prices in the Northwestern Corridor of the Rosario Metropolitan Area., focusing on the rapidly growing towns of Funes and Roldán over the past two decades. Urban expansion in the area is predominantly residential submarket, with Funes featuring gated communities, country clubs, and private estates, while Roldán shows a prevalence of open neighborhoods—differences driven by regulatory and contextual factors. The methodology adopts an analytical approach that combines content analysis of documentary sources with a survey of land and property listings published in local media.

    Prices show an upward trend, with significantly higher values in Funes, where lots in gated communities reach 215 USD/m² compared to 90 USD/m² in Roldán; housing prices peak at 3,200 USD/m² in country clubs. The proximity to Rosario, better infrastructure, and the socioeconomic profile of residents explain Funes’ exclusivity, while Roldán emerges as a more affordable option with potential for appreciation.

    Despite a wide range of new real estate developments in both towns, permanent rental options remain scarce, reflecting an uneven housing dynamic. The absence of metropolitan planning has enabled private control over urban expansion, reinforcing socio-spatial segmentation, land speculation, and exclusion across the corridor.