El vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios tras la STJUE de 26 de marzo de 2019 y la STS de 11 de septiembre de 2019

• Teresa Asunción Jiménez París ^[1]
  1. [1] Universidad Complutense de Madrid

     Universidad Complutense de Madrid

     Madrid, España

     
• Localización: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, ISSN 0210-0444, Año nº 96, Nº 777, 2020, págs. 589-621
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • The anticipated maturity of the mortgage loans after the STJUE of March 26, 2019 and the STS of September 11, 2019
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• Resumen
  • español

    La cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario constituye el fundamento de la ejecución hipotecaria y permite el ejercicio de la acción real hipotecaria por el acreedor sobre el bien hipotecado. Sobre la base de la inicial redacción del artículo 693.2 LEC, las cláusulas incluidas como condición general de la contratación en préstamos inmobiliarios a consumidores permitían que el deudor perdiera el beneficio del plazo por impago de una sola cuota de amortización. Estas cláusulas fueron consideradas abusivas por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE de 14 de marzo de 2013) al no determinar la pérdida de dicho beneficio en función de la cuantía y duración de la deuda. La Ley 1/2013 modificó el artículo 693.2 LEC en el sentido de permitir la validez de las cláusulas en caso de estipularse para el impago de tres cuotas mensuales. Las entidades financieras ajustaron su praxis a dicha disposición legal, pretendiendo que la ejecución hipotecaria continuara en los casos de incumplimiento de tres o más plazos mensuales, aunque el contrato contuviera la mencionada cláusula abusiva. Esta solución fue aceptada por el Tribunal Supremo considerando que pese a la nulidad de la cláusula debía valorarse el concreto ejercicio que del vencimiento anticipado hacía el acreedor (esto es, si se ajustaba al mínimo legal y los parámetros señalados por la STJUE de 14 de marzo de 2013), pues ello podía redundar en beneficio del consumidor. Planteada cuestión prejudicial por el Tribunal Supremo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la aplicación del blue pencil test y subsidiariamente, sobre la aplicación supletoria del artículo 693.2 LEC para permitir una integración pro consumatore del contrato, el Tribunal de Justicia considera que si el contrato de préstamo hipotecario no puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado y su nulidad total entraña consecuencias procesales particularmente perjudiciales para el consumidor procede una integración del contrato mediante la redacción que tenga el precepto legal base de la cláusula, con posterioridad a la celebración del contrato. La STS de 11 de septiembre de 2019 remite a estos efectos a la redacción dada al artículo 693.2 LEC por Ley 5/2019 (redacción que remite a su vez al art. 24 de esta norma).

  • English

    The early maturity clause of the mortgage loan constitutes the foundation of the foreclosure and allows the real mortgage action to be exercised by the creditor on the mortgaged asset. Based on the initial wording of artículo 693.2 LEC, the clauses included as a general condition for contracting real estate loans to consumers allowed the debtor to lose the benefit of the term for non-payment of a single repayment installment. These clauses were considered abusive by the jurisprudence of the Court of Justice of the European Union (STJUE of March 14, 2013) as it did not determine the loss of said benefit based on the amount and duration of the debt. Law 1/2013 amended artículo 693.2 LEC in the sense of allowing the validity of the clauses in case of stipulation for the non-payment of three monthly installments. The financial entities adjusted their praxis to said legal provision, pretending that the foreclosure would continue in cases of non-compliance with three or more monthly installments, even if the contract contained the said abusive clause. This solution was accepted by the Supreme Court considering that despite the nullity of the clause, the specific exercise of the anticipated maturity had to be evaluated (that is, if it adjusted to the legal minimum and the parameters indicated by the STJUE of March 14 of 2013), as this could result in the benefit of the consumer. The question was referred for a preliminary decision by the Supreme Court to the Court of Justice of the European Union, specifically, on the application of the blue pencil test and, subsidiary, on the application of artículo 693.2 LEC to allow an integration of the contract in favor of the consumer. The Court considers that if the mortgage loan contract cannot subsist without the early expiration clause and its total nullity entails procedural consequences particularly harmful to the consumer, an integration of the contract proceeds through the wording that has the legal precept base of the clause, after the conclusion of the contract. The STS of September 11, 2019 refers for this purpose to the wording given to artículo 693.2 LEC by Law 5/2019 (wording that refers in turn to artículo 24 of this rule).