Resumen de Política de acceso a la vivienda, arrendamiento vigilado y libertad de mercado en la nueva LAU
El artículo 47 CE sanciona el derecho fundamental de toda persona a «disfrutar de una vivienda digna y adecuada». Se analiza pormenorizadamente si las medidas tomadas por el legislador con la reforma de la LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio (revertidas posteriormente por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 enero), en las circunstancias socio-económicas tras la crisis de 2008, consiguieron articular adecuadamente el contrato de arrendamiento de vivienda a las necesidades del mercado real, a fin de dinamizar y fortalecer el «muy débil mercado del alquiler» en nuestro país, según el propio legislador. Se parte del análisis de la reforma del contrato de arrendamiento de vivienda en el contexto de un «cambio de modelo» de política legislativa, que tiene como objetivo prioritario y esencial fomentar el alquiler de vivienda dentro de los consabidos postulados jurídicos que fundamentan una economía de mercado a escala europea (art. 38 CE). Las conclusiones son claramente negativas conforme al objetivo planteado, indicando en este estudio los puntos centrales (“indicadores”) que ha retomado la última contrarreforma acometida posteriormente por Real Decreto-ley 7/2019. Ideas clave: Arrendamiento vivienda; equilibrio y equivalencia objetiva de prestaciones; principio de autonomía de la voluntad; dispositividad e imperatividad normativas; prórroga obligatoria; subrogación contrato; renta; derechos de adquisición preferente; seguridad jurídica. Esquema: I. PLANTEAMIENTO GENERAL. 1. Justificación: necesaria adaptación legal de la vivienda a la cambiante situación social y económica. 2. Marco jurídico de la política de acceso a la vivienda y fomento del mercado del alquiler. 3. Proteccionismo variable y principios jurídico-privados en la LAU. 4. Una ley especial de arrendamiento de vivienda que se caracteriza por el carácter tuitivo de sus disposiciones. ¿Reequilibrio patrimonial y equivalencia objetiva de prestaciones? II. CRITERIOS DE LA REFORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DE 2013. 1. La libertad de pactos en el contexto de un principio de autonomía de la voluntad en constante revisión. 2. La búsqueda de la «equivalencia de prestaciones» como fiel de la balanza entre dispositividad e imperatividad normativas. 3. «Flexibilizar» no supone siempre recortar la duración del contrato: incidencia de la equivalencia de prestaciones en la libertad de pactos. 4. La flagrante contradicción del legislador de 2013 al tutelar el «arrendamiento suntuario». III. PRINCIPALES INDICADORES DE LA APLICACIÓN DE LA EQUIVALENCIA DE PRESTACIONES EN LA LEY 4/2013 CON FUNDAMENTO EN EL PRINCIPIO DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD. 1. Prórroga tácita. 2. Prórroga obligatoria. 3. Subrogación. 4. Renta. 5. Derechos de adquisición preferente. 6. Seguridad jurídica y sobrecostes para el inquilino.
